购买农村自建房签订的协议无效的情况有：

（一）生产分离出售，合同无效。由于房屋建在土地上，是土地的附着物，不可分离，房屋所有权通过买卖转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转让。

出卖人将房地产和土地使用权分别出售给不同的买受人，或者出售房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的，买受人可以提出该买卖合同无效。

（二）主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效

房屋产权为数人共有的，出售前必须征得共有人同意。

（3）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。房屋所有人出售房屋侵犯优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。

非法转让，合同无效。主要包括司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的转让或者买卖；依法收回土地使用权；权属有争议的；法律、行政法规禁止转让的其他情形。

农村买房合同何时无效

买农村房屋要注意以下事项：

（一）不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

（二）如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

在实践中，农村买房合同被认定为无效，并不表示该买卖活动就此结束了，它还有些后续工作需要处理。当然，如果可以的话，最好是要保证所签订的农村买房合同是合法有效的，这样才能最大限度的保护当事人的合法权益。

《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地；

严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。