南方网10月15日报道

今后广州市危旧房改造被拆迁户拿到的补偿款将达到可购买同区域一手商品住宅的水平。昨日，广州市国土房管局发布《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（以下简称《意见》）公开征求社会各界意见。其中首次提出改造奖励费和搬迁时限奖励费，并增加了原址回迁的补偿安置方式，以利于老城区市民在原居住区便利生活。

《意见》将住宅拆迁补偿安置方式确定为三种：货币补偿、异地永迁、原址回迁。前两种方式由被拆迁人自由选择，第三种只适用于经政府批准规划建设住宅的危旧房改造项目。新补偿标准只适用于正式公布生效后的拆迁项目。

有关人士认为，这份更具人性化和灵活性的补偿办法将加快广州旧城改造的进程。

广州市国土房管局表示，该局日前举行的实践科学发展观动员大会上提出，要深入问计基层、深度关注民生、深探机制制度，突出解决一批群众关心的诸如拆迁补偿、历史遗留房地产办证等热点、难点问题。

困难家庭如何保障？设补偿下限

考虑到广州危旧房改造范围内被拆迁人的居住条件普遍较差、居住面积较小，为进一步加强对困难家庭的保障，《意见》按照三种不同的补偿安置方式设定不同条件，实行住宅房屋拆迁补偿面积的最低标准制度。

《意见》规定，被拆迁住宅房屋建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合以下情形，按40平方米予以补偿：

1、被拆迁人选择货币补偿，且该住宅房屋属于低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一产权住宅的；

2、被拆迁人选择原址回迁，且被拆迁人符合广州市城市低收入住房困难家庭保障条件的；

3、被拆迁人选择异地永迁，且该住宅房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅的。

住改商如何补偿？扣地价后可按经营性用房算

昨日发布的《意见》首次明确了住改商房屋的补偿办法，规定在扣减一定土地出让金的情况下，可以按照经营性用房市场估价进行货币补偿。

对拥有合法产权的住改商住宅房屋，《意见》规定在符合规划条件下，被拆迁人可选择安置方式。选择原址回迁、异地永迁的，按住宅用途补偿安置；选择货币补偿的，以1997年4月1日《广州市城市规划条例》为划分界限，按经营性用房房地产市场评估价的一定比例扣减改变用途应补交的土地出让金给予补偿。

今后对产权手续未齐备的房屋也会给予适当补偿。符合相关规定但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按实际测绘面积确定补偿安置面积。

对于被拆迁人在1997年4月1日前为解决基本生活需要而自建的房屋，也予适当补偿，但不超过其房地产市场评估价的70％．

市民声音

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原地回迁仍是首选

还是回迁最实际。家住越秀南路广济东街的张子然老伯，是东濠涌改造工程中的被拆迁户之一，他昨日通读《意见》后表示，尽管新政策大大提高了补偿的金额，他仍然希望可以原地回迁。

张伯的平房占地10平方米左右，按附近楼价他得到的补偿不到10万元，这个价格在越秀南一带连个二手楼都很难买到。考虑到小孩就近读书，如果选择异地永迁的话，每日送小孩会很不方便。记者昨日采访的多位市民都表示，原地回迁仍是他们的首选。

搬迁时限奖励制度也引起了市民的关注。东濠冲沿线的周先生表示担心，他说，拆迁项目的执行往往由政府和开发商共同操作，层层下包。而本次《办法》中又建议具体标准由各区政府自行制定，这样就有可能出现猫腻。希望市政府对具体标准有一个清晰透明的公示。

三种补偿方式

「货币补偿」

完全买得起所在行政区域一手房

以房地产市场评估价格确定的货币补偿是城市拆迁补偿安置的一种主要方式，但广州旧城区内的危旧房年代久远、破损严重，其房地产市场评估价格往往不高，这就造成房屋产权人在领取了货币补偿后可能难以买到合适的房屋。

为保证被拆迁人通过货币补偿能买到适当的住房，《意见》首次提出改造奖励费，规定住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费总额，应向同一行政区域新建商品住房交易均价看齐，但不能超过一手均价。一手住房均价根据危旧房改造决定发布时的前3个月市场交易均价计算。

广州市国土房管局副局长刘仲国昨日说，根据测算，被拆迁人在获得改造奖励费等款项后，完全买得起被拆迁房屋所在行政区域内的一手住房，补偿款基本贴近市民对商品住房价格的心理感受。

非住宅房屋《意见》规定只实行货币补偿安置方式。广州市国土房管局指出，这主要考虑非住宅房屋的市场价值（特别是商业用途的房屋）受经营状况等因素的影响，差异性很大，推行异地永迁难度较大，且实际操作中难以满足被拆迁人的心理需求。

（南方都市报）已有0位网友发表了看法，点击查看。新医改部分条款广东已先行先试

房屋征收补偿条例：奖励同区位一手房价

行政强拆将走入历史，以区为主的征收体制将正式确立。昨日，广州市国土房管局召开新闻发布会，正式公布了经过20多次反复修改后出炉的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（以下简称《意见》）。

根据国务院今年初颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

《意见》明确，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋产权调换的，应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。

《意见》进一步扩大公众参与，规定在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当先行拟订征收补偿方案，并公开征求意见，从而保障被征收人更早地掌握和了解到相关信息。

同时，考虑到旧城改造涉及面广、人数多、征收补偿情况复杂的特点，《意见》对旧城改造项目从程序上作出特别限制，规定：因旧城区改建需要征收房屋，半数以上（以产权户数计算）被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

广州市国土房管局表示，已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

广州昨日正式出台了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》（下称《意见》），除了明确规定实行市场化的补偿标准，补偿加奖励不超所处区位一手房价外，还在搬迁奖励、房屋价值评估等方面作出明确规定。

《意见》规定，广州实行搬迁时限奖励制度，搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15％以内。同时，房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。同时，市拆迁办相关负责人表示，旧城改造中仍实行两轮征询制度。

广州市国土房管局强调，《意见》自2011年9月6日起施行，施行前已取得房屋拆迁许可证的项目不适用《意见》。

组织听证

因旧城改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

风险评估

作出房屋征收决定前，房屋征收部门要会同项目单位开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告。

公开透明

征收项目涉及被征收人数量较多，或者其他重大复杂项目，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

疑难解答

被征收人可享三类补偿

《意见》的适用范围是什么

答：《意见》只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。

对被征收人的补偿包括哪些

答：补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

评估被征收房屋的市场价值的法律依据是什么

答：2011年6月3日，国务院住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，以下简称《评估办法》），规范国有土地房屋征收工作的价值评估行为。

评估时点如何确定

答：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

被征收人拒绝或不配合实地查勘怎么办

答：被征收人拒绝在查勘记录上签字或盖章的，由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

解读

同一征收项目统一标准

（一）货币补偿。被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对于住宅房屋，实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于所处区位新建普通商品住宅的市场价格。

模拟案例：根据采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例，该区域内存量多层住房市场评估均价为13800元／平方米。该被征收房屋所处区位前3个月的新建普通商品住宅市场价格约为21288元／平方米，则该项目的征收奖励和搬迁时限奖励不得高于：（21288－13800）＝7488元／平方米。

（二）产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的成本价格与被征收人进行结算。

直管公房补偿按比例分配

对于存在租赁关系的直管公有住宅房屋，如承租人同意解除租赁关系的，给予房屋承租人弃租补偿，广州历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70％，承租人获得30％，《意见》维持了历史的做法。如承租人不同意解除租赁关系的，则需服从征收人的统一安排，由征收人另行安排使用面积不少于被征收房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

办证难房屋给予适当补偿

此次出台的《意见》，本着尊重历史、实事求是的原则，对于被征收人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，规定可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60％给予货币补偿。

住改商不补偿停产停业损失

对拥有合法产权，但由业主自行住改商的房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房补偿；选择货币补偿的，以1997年为界进行划分并给予不同补偿，但不支付停产停业损失补偿。

搬迁奖励分阶段依次递减

例如：国有土地房屋征收决定作出之日为2012年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被征收人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励，4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10％，被征收人在第二阶段搬迁的，就给予90％的搬迁奖励费，以下以此类推。

半数以上的被征收人选定

同一家评估机构视为有效

《意见》规定：房屋征收决定公告后10日内，半数以上被征收人选定同一家评估机构视为有效。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。公开摇珠时，房屋征收部门将邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区组织代表等参与监督。

（广州日报）