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（一）公房出售纠纷概述

公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策由此启动。在公房出售纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至于埋下隐患。之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照“九四方案”购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。

当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。对要求确认房屋产权共有的，一般均为按“九四方案”购房、产权证登记在一人名下的情况。对此，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。

（二）公房出售纠纷调解处理的原则和方法

1．注重考察纠纷的时间节点

根据“九四方案”的规定，承租人购买公有住房，如承租户内有多人的，应协商确定购房人。对于按“九四方案”购房数年后，有关人员认为其具备主张产权共有条件并要求确认其共有产权时，调解人员应查明主张产权共有条件的人知道或应当知道其权利被侵害的具体时间点。如果调解前双方从未发生争议的，则其主张共有权利一般应予以保护；如果调解之前双方已发生争议的，则从上次发生争议之日起2年内，其权利仍然可得到保护，超过2年的，则其权利难以得到保护。此外，对于登记权利人死亡后，具备主张产权共有条件的人主张产权的，应在知道或应当知道登记权利人死亡之日起2年内提出。

2．售后公房转让后，原同住人的权利保护

根据我国法律规定，不动产上的权利以登记为公示要件，买受人并没有义务查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成售后公房买卖协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，其他未经登记的原同住人要求确认买卖协议无效，一般较难获得支持。但也要看到，原同住人的权益如果不能获得保护，将引发新的矛盾。故在此类纠纷的调解中，应向房屋出售人指出，虽然其已将房屋出售，但仍有义务保障原同住人的居住权益，如其未履行上述义务，应承担相应责任。

3．查明购房款、折抵职级或工龄的原始情况

“九四方案”中，购买公有住房不是只有使用货币一种方式，还可以用职级、工龄来折抵，因此在调解中应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。有时候有这样的情况：在购买公房时，由子女中的一人或数人出资，但为了购房时尽量少支付货币，往往以老人的名义购房，即用老人的工龄或职级来折抵购房款，产权人也登记为老人。一旦该情况发生变化，如老年人预先以遗嘱的方式处分房屋或发生继承，往往会造成纠纷。对于这种情况，应将上述情况调查清楚，不能仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。

（三）有关公房出售纠纷的法律规定

关于出售公有住房的暂行办法

（1993年12月25日上海市人民政府发布并施行）

为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，根据本市已进行的出售已租住公有住房试点的实际情况，按照国务院有关加快城镇住房制度改革的文件精神，制定本办法。

第一条合理确定售房价格，向高收入职工家庭出售公房实行市场价，向一般收入职工家庭出售公房实行微利价。鉴于目前一般收入职工家庭的经济承受能力，现阶段实行标准价，作为逐步过渡到微利价的决策价格。

第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理、逐步做到整幢出售的原则，并对认购住户在购房政策上给予优惠。

第三条凡独用成套的公有住房，均可向符合分房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

向符合分房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的30％。

向承租居民户出售已租住的公有住房，一般应在同幢居民户愿意购房者达30％以上时方可进行。

第四条按标准价购买公有住房的对象为符合分房条件的职工和具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人。

第五条公有住房出售的标准价，由负担价和抵交价两部分组成。

一套两居室新住房的负担价，按全市双职工家庭年平均工资的一定倍数确定，一九九四年定为3倍；抵交价按全市双职工家庭夫妻两人平均工作年限内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。一九九四年出售的新住房标准价每平方米建筑面积为532元。随着经济的发展和职工收入的提高，每年对标准价进行调整，并逐步向微利价过渡。

公有住房出售时再将标准价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率（详见附件）。

住房的成新折扣率为每年2％。

第六条对购房者给予以下优惠：

（一）售房人可对购房职工给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以全市双职工家庭平均工作年限计算。