1、一般来说，纯商业用地的价格低于城市非中心繁华区商业配套住宅用地的价格，其他规划指标也差不多。

上表所列三宗土地交易在2013年8月19日处于同一供需圈，且彼此接近。案例1和案例2为纯商业用地，规划指标相近，因此成交价格相近。案例3中，除土地性质为“与二类住宅用地相配套的商业服务设施用地”外，其他指标与案例1和案例2相似，但案例3的成交价格远高于案例1和案例2。

按照我们的习惯思维，大家都认为商品房价格高，所以商品房地价应该更贵。但为什么会出现上述现象呢？笔者总结了以下原因：

1。在城市非中心繁华地区，一个纯商业项目的商业氛围培育时间长，销售周期和资金回笼周期长，导致销售成本和资金回笼的黄金成本高于住宅项目。开发商为营造商业氛围而进行的一系列营销活动，也会增加销售成本，如推出以廉租房为主的门店、制定免租期、售后高价回租等。如果是商业配套的住宅项目，商家可以依托住宅来提升人气。同时，住宅项目销售周期短，有利于资金快速回笼，减轻开发商资金压力。与第一点相关的是，在纯商业项目中，开发商承担着高投资风险，必然要求高回报，这压缩了土地的价格空间。

3。商业项目对层高、开间、承重的要求远高于住宅项目，导致建筑安装成本增加，也降低了地价空间。

2。产权不可分割

近两年来，我们在收集整理土地交易案例时发现，一些土地拍卖（挂牌）公告上写着“商业用地（产权不可分割）”，这表明该地块及以后建成的建筑物是否需要转让或转让出售时，只能转让或整体出售。整体销量较大，销售单价一般会低于拆分后的销售单价。因此，有这样限制的土地成交价格会更低。一般来说，是批发与零售的关系。众所周知，地块的形状影响着建设项目的布局规划。因此，在进行土地估价实地调查时，必须结合地块图确定估价对象的形状。估价对象的形状可通过地块图和实地调查确定。但由于各种条件的限制，鉴定人员很难获得案件的地块形状，给鉴定工作带来了困难。幸运的是，随着政府网站的不断完善，我们已经能够从政府网站上发现一些案例的形态及其对交易价格的影响。