一、房产面积测算的内容

1、面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

2、房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

3、房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

4、房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

5、房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

6、面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01㎡。

二、房屋建筑面积测算的有关规定

1、计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。

f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

a)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

b)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

c)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

d)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

f)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3、不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。

d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

三、用地面积测算

1、用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

2、下列土地不计入用地面积：

a)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c)公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e)其他按规定不计入用地的面积。

3、用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

四、面积测算的方法与精度要求

1、坐标解析法

A)根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。

1nS=Xi(Yi+1----Yi-1)(18)

2i=1或1nS=Yi(Xi-1----Xi+1)(19)

2i=1

式中：

S——面积，㎡;

Xi——界址点的纵坐标，m;

Yi——界址点的横坐标，m;

n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。

B)面积中误差按下式计算。

1nms=&plsmn;mj8D2i-1,i+1i=1(20)

式中：

ms——面积中误差，㎡;

mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m;

Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。

2、实地量距法

A)规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积;不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

B)面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3、图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两面次。两次量算面积较差不得超过下式规定：

△S=&plsmn;0.0003MS...........(21)

式中：

△S——两次量面积较差，㎡;

S——所量算面积，㎡;

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。图上量距应量至0.2mm。