楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。计算公式:楼面价=土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。(土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积,比如在一万平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价:楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015亩是1平方米)。&楼面地价=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一亩约666.7平方米)
一、土地使用权出让金是什么
土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称之为“地价“。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即“地租“,是土地所有权在经济上的体现。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用费。
土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地“价,即提供“七通一平“的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地“或“生地“价,即未完成“七通一平“的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2.38万平方米的71号地块,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50%~70%左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
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