一、抵押房产拍卖不掉怎么办

动产抵押物两次流拍，可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债。法院应当解除查封、扣押、并将该动产退还被执行人。对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。拒绝或依法不能交付其抵债的，应到在60日内进行第三次拍卖。第三次流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，法院应当作与第三次拍卖终结之日起7日内发出变卖公告。自公告之日起60日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结、将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

二、查封房产后办理的抵押如何处理

（一）首先应当明确，抵押物被先行查封不影响抵押权人的优先受偿权。最高人民法院规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权”。“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”。“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。

（二）《执行规定》明确对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。同时又规定，对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。

（三）作为抵押权人，当发现抵押物被其他债权人申请法院先行查封时，要及时主张抵押权。

三、合法抵押房产拍卖流程怎么走

（一）接受拍卖委托

如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：

1.房地产拍卖标的的产权证;

2.产权人身份证明或企业法人营业执照;

3.法定代表人证明书和法人授权委托书;

4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;

5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;

6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;

7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;

8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

（二）拍卖房地产标的确认和调查

拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：

1.拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;

2.产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;

3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;

4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;

5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;

6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;

7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;

8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;

9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内;

10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。