出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款的,在催告后三个月的合理期限内未履行。当事人要求终止合同的,应当予以支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,对方催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人未催告的,自解除权发生之日起一年内行使解除权;逾期不行使的,消除解除权。当事人以约定的违约金过高为由要求减少的,以违约金过高造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由要求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金金额。
延期交房纠纷增多沪规定超60天不交房业主获赔
房价逐步走高,房产商逾期交房进而转化为不想再把房子交给购房人的纠纷越来越多。昨天,杨浦区法院就对这样一起案件作出一审判决。
2003年9月6日,市民杜先生和一家房产商签订了《商品房预售合同》。双方约定:在2004年5月15日前,房产商应将房屋交付给杜先生并办出小产证,如果在约定的期限内没有交付,房产商须向杜先生支付违约金,违约金按已支付的房价款日万分之一计算。如果逾期超过60天还没有交房,杜先生有权选择单方面解除本合同。之后,杜先生向房产商支付了房款。
但到了交房日,杜先生却一直不能取得产权证,房产商也没有交证的意思。今年1月6日,杜先生把房产商告到杨浦区法院。
在法庭上,杜先生提出,房产商未按期交房,应当支付他逾期交房违约金一万余元。面对杜先生的指责,房产商辩称,虽然延期交付房屋,但根据合同约定,违约金只能按违约后的60天内计算,因为逾期交房60天,杜先生只能选择单方面解除合同,所以不同意杜先生的诉请。
法院认为,杜先生已支付了房款,但房产商至今未办好交房手续,已构成违约,应按合同约定支付违约金,法院判决房产商支付原告杜先生逾期交房违约金一万余元。判决后,房产商不服,提起了上诉。
法官点评:
结合此案,主审法官表示,近期杨浦法院还接到了类似案件20多起,多数都是因为房产商或通过中介卖房的个人在房屋涨价后不愿交房引起的。而此类案件的关键就在于售房合同的具体约定。
此案中有一点需要引起买房人的注意:合同约定逾期交房超过60天杜先生可以解除商品房预售合同,这是他行使其权利的选择,而不是必须的义务,而且这样的约定看似有利于买房者,但却在一定程度上为卖房者提供了规避责任的嫌疑。所以,杜先生既可以选择解除合同,也可以选择要求房产公司承担逾期交房的违约金。
-律师支招
房价涨卖方赖账买房人如何预防
律师表示,由于目前房市持续旺盛,不少房产商和卖房者为了在房价抬高后赚取更多的利润,宁愿毁约也不愿交房。为此,买房者就更应该在签订购房合同时多长个心眼。
他建议广大买房者在签合同时要注意以下两个方面条款的完善:第一:完善违约责任的条款,特别是造成房屋无法交付时,责任方的赔付该如何约定。例如此案中,如果当时杜先生和房产商在合同中不光约定60天后他可单方面解除合同,还应该约定房产商由于自身原因无法交房时,杜先生一旦解除合同了,房产商应付什么样的责任,否则只是解除合同,房产商就无须承担其他责任了。
第二:签订合同时不妨对解除合同的期限也做相应的约定。这不仅可以使得消费者在交易无法继续的情况下有更好的依据,同时也可在一定程度上防止部分因买房者故意拖延时间,增加卖房者的赔偿负担。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
-
常见的交房纠纷及应对措施
86人看过
-
购房纠纷的应对措施
197人看过
-
应对房屋拆迁纠纷的措施
137人看过
-
购房合同纠纷的应对措施
51人看过
-
房屋拆迁纠纷的应对措施
173人看过
-
延迟交付房产的应对措施
487人看过
所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。这主要... 更多>
-
房产交易中的纠纷有哪些常见纠纷措施新疆在线咨询 2022-06-10房产交易常见纠纷: 1、定金纠纷。定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类,合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力; 2、一房二卖纠纷; 3、二手房买卖中承租人纠纷; 4、房屋质量纠纷。
-
延期交房纠纷北京在线咨询 2022-03-19合同具有有法律效力。只是实际履行推迟一点。关于违反合同约定期限问题,首先看合同是如何约定的。由于时间只是延迟,不属于根本违约,所以买房人是不能反悔不买。否则属于根本违约,承担违约责任。卖房人若提出不卖,属于根本违约,需要承担违约责任(合同没有约定,赔偿实际损失)。如果双方协商解除,互不追责,也是合法的。
-
-
医疗纠纷应该有哪些措施香港在线咨询 2021-11-11预防医疗纠纷有以下措施: 1、医疗机构应当制定和实施医疗质量安全管理制度; 二、设立医疗服务质量监控部门或配备专(兼)职人员,加强对诊断、治疗、护理、药事、检查等工作的规范化管理; 3、优化服务流程,提高服务水平。
-
开发商延期交房维权措施有哪些?台湾在线咨询 2023-03-111、开发商延期交房维权方式有:购房者应当履行催告义务,要求开发商尽快交房并赔偿超出日期的损失;催告后三个月内仍未交房且不能给出正当理由的购房者可以解除合同,要求开发商退还已付房款及利息承担相应的违约责任。 2、法律依据《商品房销售管理办法》 第三十条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同