一、怎样分析房产的投资价值
1、房产附加价值
(1)房屋质量;
(2)现代化设备;
(3)房屋面积:市中心不宜过大;
(4)房屋的朝向和结构;
(5)社区文化背景;
(6)物业管理(重要)。
2、房产投资价值的估算
(1)租金乘数小于12(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)
(2)8~10年收回投资(合理年数)
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/《(月租金-按揭月供款)*12》
3、15年收益看回报
若:年收益*15年=房产购买价则:该投资物有所值。
二、优质地段的构成要素
1、市场供求行情
2、地段的自然条件
包括与市中心的距离,地理方位,地形地势,土地面积和形状等。
3、地段的基础设施和人文环境(重要参考因素)
包括交通条件,市政基础设施,生活服务设施等。
三、房产理财的风险
1、时机风险
有的房地产商在招投标时拉高价格中标,或者在拍卖市场高价拍得土地使用权,抬高了楼盘价格。
2、转让或出租风险
3、利率波动风险
较长时间的贷款购房,面临利率波动的风险,可能增加债务负担。
四、买房的实用技巧
1、买跌不买涨(尤其是自住)
①涨跌其实只是个数字,关键是同样的房子买的时候付了多少钱。下跌时买的价格肯定比上涨时买的价格低。
②看银行对房贷的态度。银行手松,说明市场看好,房价呈上涨趋势;银行手紧,说明市场风险加大,买家观望,房价呈下跌趋势。
2、透过平均价看供需比
如供给增多而真实需求保持不变,则此类房价下跌,此时才是最佳时机。
3、别急着买导向类房屋
一般来说,政策导向类房屋在政策导向初期价格上扬,后期会随着供给增多而下滑,这时下手也不迟。
4、中介推销房子的电话多
说明行情不好,客户少,讨价还价的机会就多。
5、买预期才有升值潜力
比如哪里有一条方便的路要修,哪里要规划成居住区等。等这些规划政策落实了,房价里就已经包含了附加值,房价就上去了。
6、普通买房人不必一步到位
在条件不具备时贪大求全,自然买不起房。理想其实是相对的,今天理想明天未必理想,方便实用才最实在。买前多比多看,入住后则不比较不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
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