一、怎样分析房产的投资价值

1、房产附加价值

（1）房屋质量；

（2）现代化设备；

（3）房屋面积：市中心不宜过大；

（4）房屋的朝向和结构；

（5）社区文化背景；

（6）物业管理（重要）。

2、房产投资价值的估算

（1）租金乘数小于12（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入）

（2）8~10年收回投资（合理年数）

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/《（月租金-按揭月供款）*12》

3、15年收益看回报

若：年收益*15年=房产购买价则：该投资物有所值。

二、优质地段的构成要素

1、市场供求行情

2、地段的自然条件

包括与市中心的距离，地理方位，地形地势，土地面积和形状等。

3、地段的基础设施和人文环境（重要参考因素）

包括交通条件，市政基础设施，生活服务设施等。

三、房产理财的风险

1、时机风险

有的房地产商在招投标时拉高价格中标，或者在拍卖市场高价拍得土地使用权，抬高了楼盘价格。

2、转让或出租风险

3、利率波动风险

较长时间的贷款购房，面临利率波动的风险，可能增加债务负担。

四、买房的实用技巧

1、买跌不买涨（尤其是自住）

①涨跌其实只是个数字，关键是同样的房子买的时候付了多少钱。下跌时买的价格肯定比上涨时买的价格低。

②看银行对房贷的态度。银行手松，说明市场看好，房价呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，买家观望，房价呈下跌趋势。

2、透过平均价看供需比

如供给增多而真实需求保持不变，则此类房价下跌，此时才是最佳时机。

3、别急着买导向类房屋

一般来说，政策导向类房屋在政策导向初期价格上扬，后期会随着供给增多而下滑，这时下手也不迟。

4、中介推销房子的电话多

说明行情不好，客户少，讨价还价的机会就多。

5、买预期才有升值潜力

比如哪里有一条方便的路要修，哪里要规划成居住区等。等这些规划政策落实了，房价里就已经包含了附加值，房价就上去了。

6、普通买房人不必一步到位

在条件不具备时贪大求全，自然买不起房。理想其实是相对的，今天理想明天未必理想，方便实用才最实在。买前多比多看，入住后则不比较不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。