在经历短暂的胶着状态后，开发商主动试探性降价，楼市铁幕已撕开一角。来自市场的信息是，降价销售已经形成了由点向面的发展态势。

在这种背景下，存在刚性需求的购房者开始逆用政策，渐行入市，二三级市场成交量一转下挫的势头，显示转折性的小幅回升。

房价正处于下降通道，在这个时候买房，如何降低风险？对现时的入市者而言，买房时机、地段、面积等都是难度不小的选择题。本报记者遍访各方专家，希望为这部分人群的购房提供一些参考。

首次置业者

降低总价，控制月供比例

【购房者自画像】80后小宋从2008年楼市降价开始便被父母催着买房。小宋以为房价还会继续调整，哪知越调越高，现在只能干瞪眼，手里的钱都快捏出汗来了，购房预算也水涨船高。小宋手头有60万元的首付款，他怕高位买了房子后被套牢，想选一处下跌风险低的房产。

房价目前位于高位，首次置业者由于购房实力较弱，一个较好的控制风险的办法就是控制房子的总价、面积和按揭比例。

民间专家大老哥举例说，原本有实力买得起150万元左右房子的年轻人，在这个高位不妨降低标准，买个100万左右的房子。总价降低了，万一房价缩水，损失也会小些，另外，要控制按揭的比例。按揭比例小，承受的风险相对较小。对于首次置业的年轻人来说，尽早住上房子是首要解决的问题。至于房子够不够大，可以提倡梯级消费，先把家安下来，慢慢过渡，慢慢改善。

中原地产华侨城区域经理黄昔飞认为，小宋60万元的首付款可以在关内置业买个二房单位，或者在关外买三房，宝安中心区和龙华可以考虑，关内房价下跌空间相对较大，但总体把握原则是月供不超过月薪的一半。建议小宋可以暂等二三个月，如房价有10％的跌幅，再入市更好。

独立投资人亚伦表示很难看到目前2万以上单价的房产有多少上涨的空间，建议再等等，看看相关政策的后继表现。鉴于小宋属于自用型客户，太平人寿理财规划师冯万州的建议是：只要不是盲目追涨，不需要等所谓的低点，自用也不会出现套牢，晚买不如早买，看好就出手。

皇庭集团高级策划师陈国辉建议重点考虑的应是户型、地段、首付、月供等，不需过度追涨或等待抄底，小宋目前完全可以考虑关内二房或小三房，自住型客户以求实用和舒适，在高房价时代也可以考虑配套成熟的关内二手房。

改善居住者

弃次选优，高品质房子抗跌

【购房者自画像】70后小董一直住在关外，房子90平方米左右。女儿在读幼儿园，马上要升小学。小董想把关外的房子卖了，换一套市区教育资源好的房子，但一直犹豫不决。眼看女儿明年就要升小学，他想赶紧买套学位房，解决孩子读书问题。

改善型需求的购房者一般都会有一套以上房子。在这个高房价市场，以旧换新、以小换大，有更高层次的要求和选择。专家建议，这批人群随时都可以入市，买新抛旧，买一抛一的换房原则在任何市场阶段都是正确的。关键是找对找准新的对象，在市场高位时，果断抛掉品质差的房子，买进品质好的房子，碰到市场不好、房价下跌的时候，品质好的房子绝对更抗跌。

教育投资不必再等，中原地产罗湖西及白沙岭区域经理贺自强表示，近期有九成的购房者是为学位而来，学位房价格攀升，如带实验小学学位的南天二花园，房价从1．6万多元／平方米，涨到了1．8～2万多元／平方米。国城花园从2万以下涨到了2～2．4万元／平方米，而且因为业主放盘少，不少购房者有钱也买不到房。小董为了教育投资，不必再等，可以将关外房子卖出，再买入白沙岭区域的房子，可选择80平方米的二房，总价约170万，首付85万，20年贷款，月供约3000元，负担并不重。

陈国辉持慎重态度，认为政策强压之下，关内部分房价大跌，二手房普遍降价，小董可以将关外的房卖掉，在市区内教育较好的片区寻找适合的学位房，因其稀缺性和教育配套的附加值，学位房相对价格比较高，但作为求学和自住的刚性需求来说，值得换房。

太平人寿理财规划师冯万州表示，买学位房一定要问清楚是否有学位，一套房一般9年只有一次学位。而且，学位房价位相对比较高，是否可取，见仁见智。

投资需求者

逢高减仓，优化持仓品种

【购房者自画像】苏小姐手头有3套房产：一套是前年在惠州买的别墅，目前空置；一套是市中心的公寓，自己住着；还有一套市区内用于出租的公寓。苏小姐苦恼的是，房价涨跌，自己那套用来出租的房子租金却一直没动。苏小姐考虑是否在高位时候卖掉这套出租的公寓，再挑选一个优良品种？另外，那套惠州的别墅也不知道如何处理。

房价高位时，投资者调差换房、优化手中品种的事确实可考虑。专家建议，判断买房是不是高位，核心不在于价格，而在于高涨是否可持续。近期市场政策、市场、金融等因素的叠加让投资者更加慎重。投资者换房，应遵循卖出价格高估区域、买入价格低估区域的原则。同时要以控制总价，最高比例，最长时间的方式按揭，以保证自己的现金流。

亚伦表示，投资房产还是要投资那些有稳定租金收益，又有未来政府投资，具有发展空间的房产为好，比较安全。偏远的别墅，很难作为投资品，而且成交量小，这种买入显然有一定的盲目性。

冯万州认为，租金的涨幅一般滞后于房价，如果出租率高的公寓建议继续持有。惠州的别墅收益率不太高，持有成本较大，建议把惠州别墅卖掉，再买一套配套设施和环境不错的房自用，享受生活才是最主要的。

陈国辉不看好惠州市场表现，建议将别墅出手。长远看好市中心地段的小户型投资价值，租金也高于市区其他地段，建议用于出租。

中原地产福田区区域经理唐萍表示，苏小姐那套房屋租金一直没动，那证明该楼盘不属于活跃盘，升值潜力和租金回报相对来说都会比较小，而且因为惠州的物业打理起来比较麻烦，再加之出租率几乎等于零升值空间也有限，所以应该尽快卖掉，换更优质的楼盘。

在经历短暂的胶着状态后，开发商主动试探性降价，楼市铁幕已撕开一角。来自市场的信息是，降价销售已经形成了由点向面的发展态势。

在这种背景下，存在刚性需求的购房者开始逆用政策，渐行入市，二三级市场成交量一转下挫的势头，显示转折性的小幅回升。

房价正处于下降通道，在这个时候买房，如何降低风险？对现时的入市者而言，买房时机、地段、面积等都是难度不小的选择题。本报记者遍访各方专家，希望为这部分人群的购房提供一些参考。

首次置业者

降低总价，控制月供比例

【购房者自画像】80后小宋从2008年楼市降价开始便被父母催着买房。小宋以为房价还会继续调整，哪知越调越高，现在只能干瞪眼，手里的钱都快捏出汗来了，购房预算也水涨船高。小宋手头有60万元的首付款，他怕高位买了房子后被套牢，想选一处下跌风险低的房产。

房价目前位于高位，首次置业者由于购房实力较弱，一个较好的控制风险的办法就是控制房子的总价、面积和按揭比例。