＞［提要］“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”国土资源部部长徐绍史4日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示。．．。

七大调控止涨楼市政府调控楼市决心显露

相较于前两年，2007年似乎更能感受到政府对房地产市场的宏观调控力度：五次加息、国务院“24号文”、中小地块开发限期、清肃捂盘惜售、9．27房贷新政……多项政策和举措组合出击，再次表明政府调控楼市的决心。从系列政策举措来看，今年的房产调控政策不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，调控之网进一步铺大。

国务院“24号文”出台

止涨功能调控、保障双管齐下

新闻回放：8月13日，有关部门发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称“24号文”）。此文件主要围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取措施。

事件影响：调控焦点落在了低收入家庭的住房保障上。相对于“国八条”和“国六条”用市场手段调控房地产市场，“24号文”改变了单一市场化的制度安排，是楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标，标志着政策调控重点从对商品房市场的市场调控转为保障性住房供应体系的调控，预示着今后房地产市场将形成社保住房和商品房市场化两条主线并进的“二元化格局”。

“24号文”出台后的第三天，成都市就将廉租住房保障的范围由家庭年收入8000元以下调整为22000元以下，并实行租金补贴保底制度。这样一来，保障范围就由4500户扩大到了4万余户。9月21日，省政府正式下发我省贯彻“24号文”的实施意见，明令要求廉租房、经济适用房、中小套型的普通商品房建设用地的年度供应量不得低于70％，并且农民工的住房困难也将纳入保障范围。据了解，我市今年还将陆续推出600套廉租房房源和租赁型经济适用房用于实物配租，以解决更多的低收入家庭的住房困难，扩大住房保障政策的惠及面。同时，今年还要新建25万平方米的经济适用房，以解决本市中等偏低及以下收入住房困难家庭的住房问题。此外，限价商品住房在已推出70万平方米基础上，还有80万平方米的限价商品住房将及时推出，并且申购条件、住房套型面积均将适度放宽。

五次加息

止涨功能抑制投资需求

新闻回放：9月15日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，这是继今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日四次加息之后，央行在短短七个月时间内五次加息，次数之频繁、力度之大，均是近几年之最。另外，6月29日，全国人大常委会批准发行了1．55万亿元特别国债，规模相当于大约9

10次提高存款准备金率（每次0．5％）。

事件影响：有业内人士表示，央行出台如此密集、全方位的金融政策，楼市将受到一定的影响，这种影响更多的体现在消费者的心理层面。虽然每次加息实际上所带来的短期成本并不大，但是连续加息的叠加效应将被放大，会对投资型买家产生一些心理压力，在抑制利用房地产进行的投机、投资行为方面产生作用。

50亩以下地块不得分期开发

止涨功能加大即时供给缓解供需矛盾

新闻回放：8月3日，市国土局正式启动全市闲置土地清理工作，对约定动工建设时间满一年未动工建设、签订《出让合同》之日起满一年未动工建设等三类经营性用地进行清查。这意味着政府将从行政和市场两个方面对土地市场“动真格”，确保土地市场的有序运行。此外，为防止开发商囤积土地，缩短项目建设周期，市国土局还加强了土地供给的杠杆调控作用，对中心城区土地面积50亩以下的开发项目，要求必须在6个月内动工建设，并且要求一期开发完成，不得分期建设。

事件影响：这是成都市国土局在去年出台招、拍、挂土地单宗地块规模原则上控制在200亩以内的政策之后，再一次从政策层面上运用土地杠杆调控房地产市场的实际举措。该项措施重在要求开发商快速动工、快速销售，以实现土地的尽快产出、增加住宅产品即时供给。同时，也对开发商的产品定位、市场细分以及对市场的把握上提出了更高要求。限定工期的举措不仅可以避免开发商囤积土地，而且有利于促进行业竞争的公平性，而对小规模地块限定整体开发、整体销售的举措，将会大大缓解目前楼市的供需矛盾。

整肃捂盘惜售

止涨功能从销售源头“动手术”

新闻回放：8月，市房管传出消息，今后房地产开发企业销售方案中的价格明显高于同区域同品质楼盘价格，或销售价格上调过快、幅度过大，将被房管、物价、税务、工商等部门调查；销售现场房源及价格与房管局网上信息不一致的，以涉嫌“捂盘惜售”进行调查，并可暂停其交易手续，重新销售时不得提价；销售方案中的价格明显高于同区域同品质楼盘价格，或销售价格上调过快、幅度过大的，以涉嫌“暴利”、“哄抬房价”等进行调查，调查期间实行限价销售等。9月底，市房管局又启动了“定人定项目，全程跟踪监管新建商品房项目”制度，由专人组成市场监管领导小组将对今年9月底以后新建商品房项目进行监管，加大了打击捂盘惜售的力度。

事件影响：捂盘惜售使一个区域的楼盘开发并没有形成真实的供应，人为地制造出供不应求的市场表象。这样开发商就能在一定程度上抬高房价，这是造成房价快速上涨的重要原因之一，不利于房地产市场健康规范地发展。房管局一系列政策的出台，对规范市场，加强监管力度有积极作用。制度的启动，是政府主管部门对市场监管力度加大的直接体现，将对开发企业的违规行为起到预防和警示作用。

单宗土地开发周期禁超三年

止涨功能大盘开发走向尽头

新闻回放：9月8日，国土资源部正式公布《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知》。要求“各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过三年”，“对没有按照合同约定开工建设和竣工的，禁止再招拍挂购置新地。”

事件影响：3年时间完成开发，对于中小规模的楼盘来说，或许并不难实现，但对于数百亩乃至上千亩的大盘而言，却是一道难以逾越的门槛。甚至有人发出了“大盘休矣”的悲叹。事实上，从去年成都市国土局要求成都市中心城区出让的单宗土地规模原则上不超过200亩以来，超过这一规模的土地仅有三宗，而且净用地面积基本上都只有两三百亩，再难以寻觅以往上千亩“地王”的踪迹。除此之外，国土资源部官员还表示，“对成片开发建设的土地，要统一规划，统一进行基础设施建设，分块供应，以增加土地供应的宗数。”可以预见，土地规模的限制将更加严格，200亩以上的地块可能会更少，即使是在土地规模限制相对宽松的郊区县，也会按照政策逐步缩小地块规模。今后的土地市场上，适合中小开发商开发的地块将会越来越多。

第二套房政策

止涨功能把炒房者炒“焦”了

新闻回放：9月27日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，而且首付款比例和贷款利率水平应随套数增加而大幅提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。

事件影响：这项政策的出台对楼市的影响立竿见影，秋交会上的成交套数比春交会下降了35％，此后2个月，整个楼市进入观望季，无论是新房还是二手房的成交量都开始下降。业内人士认为，今年以来的5次加息并没有有效抑制购房需求和平抑房价。这主要是由于加息只能增加购房人每月的还款压力，而且幅度有限，而对于短期投机房产的购房者来说，投资回收周期短，加息所增加的购房成本基本可以忽略不计。而此次提高首付比例则不同，对于一个手里掌握一定数量现金的投资人来说，如果投资总价不变的情况下，提高首付，则意味着能投资的房产套数减少。因此，提高首付比例，对抑制投机炒房起到了立竿见影的作用。

不封顶禁放贷款

止涨功能加速行业整合

新闻回放：9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

事件影响：此消息一出，成都许多楼盘随即就收到了合作银行的通知，要等到封顶后才会发放个人住房贷款。对此变化，许多楼盘都开始着手研究新的营销节点和策略，不少楼盘推迟了开盘计划。有业内人士认为，规定的从严执行，将会促使成都开发商进一步洗牌，那些以靠销售速度取胜，亟需资金回笼的中小开发企业将可能遭遇到资金链吃紧甚至断裂的危险。该专家表示，房地产在我市兴起初期，自有资金和开发总投资比例约为18，近两年来已上升为14左右；随着新政的实施，该比例还可能上升到12。比例越高，对开发商的资金要求就越高，照此下去，一些资金实力不强的开发商就将转移到二级城市进行开发，甚至被一些资金实力雄厚的大开发商兼并。