很多信托公司人士担心，金融“国九条”中关于房地产信托基金措施的落实有可能因为各个不同主管部门间复杂的协调，随着时间的推移而不了了之。

金融“国九条”第五条明确：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。由于在最高层发布的文件中，少有地提到了“信托”二字，因而引起了人们的高度关注，这不仅在于房地产信托基金这一历尽坎坷的产品终于得到了来自最高层的支持，更在于其中的另外一个含义：信托成为了最高层关注的一类金融机构，并希望它能够在保持房地产市场稳定健康发展中发挥应有作用。

采访中了解到，对于金融“国九条”中关于“房地产信托基金”的论述为信托公司带来的机遇，很多信托公司虽然备受鼓舞，但对其未来的发展仍不乐观。其主要原因在于，“国九条”中所提出的房地产信托基金实际上就是REITs，而目前发展REITs在我国尚有许多外部环境的完善问题需要解决。但这并不是人民银行和银监会一两家管理机构的事，需要多个主管部门的协调才可能解决。因此很多信托公司人士担心，金融“国九条”中关于房地产信托基金措施的落实有可能因为各个不同主管部门间复杂的协调，随着时间的推移而不了了之。甚至有些信托公司高管表示，将目前的房地产信托产品做成REITs肯定是好事，但REITs涉及到一个公开交易的问题，如果在上海或者深圳证券交易所进行交易，就需要人民银行、银监会与证监会的协调问题。从以往的经验看，这种协调能够有好的结果的可能并不大。

实际上，目前信托公司所做的房地产信托产品并不是REITs。其中的区别很多，但主要还在于：作为房地产信托基金，首先REITs是属于公募的基金，而不是目前信托公司所做的私募集合资金信托产品。其次，作为基金，REITs的发行具有连续性，而不是像目前信托公司所做的房地产信托产品那样，一个产品仅针对一个项目，项目结束产品也到期结束。再次是REITs应该是可以在交易场所公开转让的，但目前信托公司所做的房地产信托产品一般是采用由房地产公司赎回的方式实现信托公司的退出。这种区别所带来的结果是，按照信托公司目前所做的房地产信托产品模式，很难形成规模效应。金融“国九条”推出后，市场中马上有了“房地产信托产品难当房地产融资重任”的说法，其中的原因并非信托公司管理房地产信托资产规模与房地产资金需求差异的问题，而是政策的落实与完善问题。一旦REITs的外部环境得到完善，信托公司完全有能力承担起防止商品房价格过快下降、房地产企业大批倒闭对经济发展带来损害的重任。因此，完善REITs的外部环境是落实金融“国九条”中对于房地产信托基金要求的关键。而在REITs外部环境的完善中，除了交易场所，需要完善的还有很多。

首先是REITs专门的法规制度未建立。从国际市场的发展经验可见，实际上各国是有关REITs的法案通过在前，REITs发展在后。因此，为了规范REITs市场发展，促进各类市场机构审慎开展REITs业务，有效管理和控制REITs发展中的相关风险，保护投资人及相关当事人的合法权益，我国有必要尽快制定出符合我国国情的REITs专项法案，完善REITs发展的法律制度环境。

其次是REITs配套财产登记制度不完备。REITs以收购物业经营获利的模式进行运作，其中物业资产所有权的转让是最核心的环节。从信托型REITs的运作来看，尽管2001年出台的《信托法》第10条明确规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是，由于一直缺乏明确解释和操作指引，有关财产登记部门往往会以没有相关登记规则为由拒绝办理财产信托登记手续。信托公司不得不以过户登记或质押、抵押登记等替代性登记措施并辅之以公证来代替信托登记。如果不尽快完善相关的财产登记制度，在REITs发展中依然采用这些权宜方式，难以真正保证REITs财产的独立性，这无疑将大大增加REITs运作的风险。

再次是现行税收政策不匹配。REITs运作的核心是将收益转付给投资者，因此在REITs层面各国和地区普遍坚持税收中性原则，以避免重复征税。在我国目前的税收政策体系下，REITs出售物业环节中因为非交易性过户而导致重复纳税，大大加重了REITs交易双方的税收负担。REITs的期限一般较长，卖出和买入物业可能不止一次，这样就会发生多次重复征税的问题。