瞧瞧房产中介怎样吃差价

焦点房地产网hose.focs.cn2009年07月06日1631辽宁法制报王莉

另类官司揭开差价内幕

讲花招之前，我们先来看一个房产中介与卖房者打的官司：因为卖房者委托房产中介帮助卖房后又反悔，不想卖房了，所以房产中介将这个卖房者告到法院，要求解除售房委托合同，并要求卖房者支付4万元违约金。不过，法院只支持了房产中介解除售房委托合同这一要求，其他的诉讼请求一律驳回。之所以会有这样的结局，就是因为房产中介在明目张胆地吃差价。

周先生名下有一处房产。他想把房子卖出去，就找到一家房产中介，委托这家公司代理出售这套房子。当时在售房委托合同中，两家曾经约定，周先生这套房屋最多能卖50万元，房产中介尽量把房子往高价卖。多出的钱全归房产中介所有。

有了这个约定后，房产中介积极奔走，很快就为房子找到了买主。不过，当周先生得知购房者竟然为这套房子开出70多万元的高价时，他开始万分悔恨自己当初签订的合同。一旦答应了这笔交易，房价中的10多万元就白白被中介拿走了。思考再三之后，周先生最终决定不同意卖房。

眼看10多万元钱就这么飞了，房产中介非常着急。可是周先生打定了主意，肯定不再卖房了。情急之下，房产中介这才将周先生告上了法庭。但是没有想到，法院竟然完全不支持他们的说法。

律师点评：差价没得吃

北京隆安律师事务所沈阳分所的律师王学勇称，按照我国相关法律规定，房地产经纪公司在代理房屋买卖过程中，应协助买卖双方签订房屋买卖合同，按规定标准收取费用，不得非法赚取差价。这起案件中，房产中介显然违反了国家关于房地产经纪行业的各项规定，其行为扰乱了房地产经纪行业的健康发展。

由此可以看出，房产中介是违反法律规定，偷偷干着见不得光的事情，竟然还拿着吃差价约定到法院打官司，这不是必输无疑吗？卖房者也应知道，委托中介时这样的约定是无效的。

披着买房人外衣的中介

房产中介吃差价的方法有很多，另外一招就是伪装成买房人，让你防不胜防。周先生卖房时就遭遇了这样一件令他非常懊悔的事情。周先生有一套80平方米左右的老房子想转手。没有多想，他就找到一家房产中介，请他们帮助自己寻找买家。在房产中介的积极张罗下，很快就有人看中了周先生的房子，要以34万元的价格购买这套房子。当周先生与买房人签订购房合同时，买房人又要求周先生签订一份委托书。

很奇怪，既然房子都卖给他了，为什么还要委托他卖房？周先生看着这份委托书，很是不解。但是，既然买房人坚持，他也没多说什么，乖乖签上了自己的名字。一段时间后，买房人张罗着和周先生一起去房产部门过户。这时，周先生才发现，房屋并不是过户给这个与自己签订买卖合同的买房人，而是另有其人。更令周先生奇怪的是，此时房子的成交价已经不再是34万元，而是变成了39万元。也就是说，只几天的工夫，买房人就在这套房子上净赚了5万元钱。

怎么房子还没过户，他就又张罗卖房了？而且卖的价钱比我高？周先生百思不得其解。还是周先生的朋友听他说起，才为他解开了疑惑。原来，所谓的买房人是房产中介安排的托儿。房产中介伪装买房人把房子买到手之后，就再次销售出去，赚取差价。那份奇怪的委托书，就是最好的证据。这时，周先生才明白，原来自己掉进了房产中介安排好的吃差价陷阱里。

律师点评：购房合同一定看好

王学勇律师表示，正是因为周先生初次卖房，没有经验，才会让房产中介占了这么大的便宜。如果周先生在卖房时严守底线，不签那份给房产中介倒房提供方便的委托书，他也不会吃这个哑巴亏。所以，二手房交易时，买卖双方一定要见面，仔细谈清楚，并且要当面签约，及时过户。卖房人千万不要贪图一时的方便，把房屋的处置权全权委托给中介公司。

委托公证里的猫腻

除了委托买房、委托卖房，有的房产中介还通过另外的途径吃差价，那就是委托公证。

任先生通过房产中介的介绍，看中了一套总价格为47万元的房子。任先生想通过房产中介与卖房人谈价格。此时房产中介拿出一份卖房人签的委托公证书，称卖房人已经全权委托房产中介处理关于这套房子的交易事项。经过一番讨价还价之后，任先生与卖房人和房产中介签订了一份三方房屋买卖合同，约定房屋总价格为46万元，中介费4000元。

任先生按照合同约定，缴纳了相关款项，办理了过户手续。在任先生搬进新家一个多月之后，他无意中听说，卖房人只拿到42万元房款。这件事让任先生很是吃惊。他急忙找到卖房人询问事情的真相。这时，卖房人拿出了一份实际收到房款42万元的书面证明。双方这才知道，他们在不知情的情况下，被房产中介私吞了4万元房款，于是他们将房产中介告到了法院。

法庭上，房产中介不承认自己私吞过购房款。他们辩称，中介公司只是个中间人，当时按照合同约定，房款已经全部交给了卖房人。而任先生交的46万元钱款为何到卖房人手里只剩了42万元，房产中介称这是具体负责此事的内部员工工作时出现的问题，与房产中介无关。最终，法院判决房产中介负责退还这笔被私吞的钱款。

律师点评：及时对质预防骗局

王学勇律师说，在这个案例中，任先生最终是通过与卖房人对质，了解到自己被骗的事实的。房产中介为吃差价的事情不败露，总是千方百计阻止买卖双方见面。只要买卖双方能够及时对质，房产中介吃差价的事情就能够得到避免。

本报提醒：不要因噎废食，要规范委托

一般在二手房交易中，中介公司为规避风险，防止买卖双方取得联系后私下交易，都不会安排买卖双方见面。但是，这种缺乏交流和沟通的蒙眼交易，很容易给吃差价提供机会。一些黑中介和不规范操作的小中介，为了牟取暴利都会赚取差价。

不过，想要买卖房屋的人也不需要为此因噎废食，不敢找房产中介。对于一些有声望的大房产中介公司来说，他们宁可让买卖双方见面谈清楚，减少购房纠纷，也不会故意制造吃差价的机会。

另外，在委托房产中介时，自身的规范意识也应增强，在交易时一定要按章操作，按规交费，不要一味地想减少中介费、税费。不合理、不合规的委托行为往往是造成不规范中介行为发生的诱因。比如，有些购房者为了少缴税，要求中介公司想办法做低房价。这一行为本身就超过了规范的底限。一旦房产中介公司靠中介费养不活自己时，就很可能在其它方面动脑筋。羊毛出在羊身上，100万元的房子只收1000元中介费，吃差价几乎很难避免。到时，尽管购房者或许少缴税，或是少交了中介费，但是失去的很可能更多。