《城市房地产管理法》第１４条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。

土地使用权出让合同应当包含以下主要条款：

（１）出让合同双方当事人；

（２）出让地块的位置、面积和自然状况；

（３）土地使用权出让年限；

（４）土地使用权出让金、土地使用金价格；

（５）土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；

（６）定金；

（７）出让地块的用途及规划要求；

（８）建设管理要求；

（９）交付出让地块的期限和方式；

（１０）有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；

（１１）双方其他的权利和义务；

（１２）违约责任；

（１３）纠纷的解决；

（１４）合同的生效条件。

一、不用办理土地使用权出让手续的情况

不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获中的土地上缴国家或作其他处理《城市房地产管理法》第39条第2款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获中的土地上缴国家或者作其他处理”。这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形，是指国家暂时无法或不需转为出、让方式供应的地块，或者根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的地块等。依据《城市房地产转让管理规定》2条的规定，这些情形有以下几种：

(1)经城市规划主管部门批准，转让的土地用于下述建设项目：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、法规规定的其他用地。

(2)私有住宅转让后仍用于居住的。

(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。

(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。

(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。

(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。

(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

二、土地使用权证变更登记的流程是怎么样的

1、取得出让方和城市规划行政主管部门的同意

土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

2、签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市[2]规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。

土地使用权的变更首先需要取得出让方或着划拨方，也就是土地管理部门的同意。然后双方需要签订转让合同或着是赠与合同之类的相关文件，明确土地使用权的转让。然后按照国土部门的要求准备材料，办理相关变更登记。