买房时未进行房屋登记,房主不可以请求法院认定房屋买卖合同无效。
一、产权的归属受《民法典》物权编调整。我国《民法典》物权编第二百零八条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”第二百零九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”根据该规定,不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法,法律赋予登记的公信力,使社会公众知悉物权的享有与变动情况。如果双方当事人就不动产转让达成协议并已履行,但只要未发生产权过户登记,就不发生产权变更的效力。因此,本案在未办理房屋过户登记手续之前,房屋产权仍归被告林某与何某所有。
但是,产权的归属并不影响房屋买卖合同的效力。根据我国《民法典》物权编第二百一十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
合同生效与否受《民法典》合同编调整。根据我国《民法典》合同编第四百九十条:“当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”本案原告张某与被告林某于2000年1月2日签订的《断卖房屋契约》,双方均签字,并且,法院认定何某辩称买卖房屋时其不在场,不是其真实意思表示,与事实不符,不予采信。因此,该合同是双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,是依法成立的合同。《民法典》合同编第五百零二条第一款:“依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”就是说这个合同自成立时已经发生法律效力,应受法律的保护。
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案的房屋买卖合同并没有法律、行政法规规定登记过户后才生效,因此,法院依据我国《民法典》合同编判决房屋买卖合同有效是合法合理的。
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