一、什么是按揭，按揭的性质是什么？

按揭贷款，即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。由此我们看出，按揭是购房者以自己买的房子作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还房子的行为，所以按揭不是买卖双方的分期付款。

购房者向银行申请贷款，必须先签订购房合同。而购房款的按揭作为购房合同的必要条款，必须在购房合同中明确约定。由此可以看出购房者在向银行申请贷款前，在购房合同中就约定了除首付外是由银行付款，如果贷款申请未获批准，购房合同可能就无法实现。尤其现在购房款往往比较巨大，一般人很难一次性付款，万一贷款不成，几乎是无力继续购房的。那么，贷款不批能退房吗？

二、贷款不批是谁违约，能退房吗？

在实践中，因银行或住房资金管理中心未批准按揭，而导致的违约责任应由谁来承担？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

由此我们可以看出在未能办理按揭时，应分清不能办理按揭手续的原因，如因购房者的原因而导致不能买房应由购房者承担违约责任，如因开发商的原因而导致不能卖房应由出卖人承担违约责任，如双方均无过错的，因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。此时，买卖双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。

三、限贷令下，按揭不成怎么办？

通过上面的解释我们可以看出，如果因为不可归责于双方的原因导致不能购房，购房者可以要求开发商退回定金、首付款及其利息。那么限贷令是不是属于不可归责于双方的原因呢？限贷令下，按揭不成该怎么办？

（一）合同中有约定的，按照合同约定处理。如果开发商与购房者签订的合同中有关于贷款不成的处理约定，就按照合同的约定来处理。

1、如果约定：购房者贷款不成不能解除合同否则承担违约责任。这种情况就不利于购房者，不但买房不成，还要赔偿定金。很多购房者就是因为没有考虑到贷款可能不成，或者急于购房，签订了这样的合同，或者赔了定金或者最后东拼西凑借钱买房。

2、如果约定：购房者贷款不成可以解除合同并且免于承担违约责任。这种情况就比较有利于购房者，所以提醒购房者在签订合同时一定要与开发商达成一致，如果开发商不同意这样签订，千万不可盲目购房。

（二）合同中没有关于贷款不成的约定，只规定了违约责任，开发商一定会千方百计的不予退还定金，此时就按照上面的原则，主张限贷令是不可归责于双方的原因，要求开发商退还定金及首付款。