一、公有直管住宅可以买产权吗？

不可以。直管公房的产权归国家所有，任何单位和个人只有使用权，没有产权。

直管公房是指由国家各级房地产管理部门管理的国有房产，还包括计划经济时代国有和大集体企事业单位自建的福利房。

《城市房地产管理法》第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

二、什么是直管公房？

关于直管公房的界定，散见于北京市的地方政府规章及相关规范性文件，主要包括：

（一）《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》

根据1987年10月1日施行的《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（北京市人民政府第12号）第一条、第三条的规定，凡本市城区、近郊区、远郊县城、建制镇和工矿区的公有房屋（以下简称“公房”），均纳入本规定的规制范围。

全民所有和集体所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有权属于国家。集体所有的公房，所有权属于集体单位。结合公房的情况，进一步制定了以下几种管理原则：

1、机关、团体、学校等行政、事业单位使用的全民所有的公房，由房管机关所属的管房单位直接管理，或按现实情况由各该单位自行管理。

2、国有企业使用的全民所有的公房，除由房管机关所属单位或其他行政事业单位管理的以外，属国家授予企业经营管理的固定资产，由企业负责管理。

3、集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理。

集体所有制企业使用的全民所有的公房，区分不同情况，按以上第1、2项规定管理。

4、居民租用的公房，由出租公房的单位管理。

5、外地的机关、团体、企事业单位在本市建、购的房屋，由建、购单位管理。

6、楼房住宅小区范围内的公房，分属若干单位管理的，由区、县房管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责协调本小区住宅管理的相关事宜。

集体所有制单位自建自购的房屋，其本单位为所有权单位；全民所有的公房，由本条第1至5项规定的各管理单位代表国家行使对公房的所有权。管理单位可视为所有权单位。

（二）《北京市西城区人民政府关于印发北京市西城区直管公房管理暂行规定的通知》（西政发〔2016〕1号）

《北京市西城区人民政府关于印发北京市西城区直管公房管理暂行规定的通知》（西政发〔2016〕1号）第二条规定：“本规定所称直管公房是指由西城区房屋土地经营管理中心和北京宣房投资管理公司代表政府依法直接进行经营和管理的国有房屋。”

根据该通知，直管公房的承租用途主要包括三种：居住、生产经营和由机关事业单位承租并自用的非居住用途。但是，通知规定此文件的有效期为3年，自2016年2月6日起施行，现已失效。

（三）《北京市人民政府办公厅印发的通知》（京政办发〔2018〕20号）

《北京市人民政府办公厅印发的通知》（京政办发〔2018〕20号）第一条第（一）项指出：“本意见所称直管公房是指通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。市属、区属直管公房经营管理单位分别由市、区两级政府确定。”

三、关于直管公房使用权的转让是怎么样的呢？

不论是从直管公房制度建立的初衷还是后续的权利保障，相比于如今的公共租赁住房和廉租房，直管公房带有更为强烈的福利色彩。

正如最高院作出的案号为（2018）最高法行申221号、5644号《行政裁定书》论述：“直管公房租赁权是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。不同于平等民事主体之前通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权，直管公房承租人是通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。

基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人。”

那么，具有特定人身属性的直管公房承租权，可否进行转让，又如何进行转让呢？实际上，基于时代背景的变迁，直管公房使用权也经历了从试点上市交易到禁止上市交易的政策演变。

（一）允许公房使用权上市交易阶段

早在2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局印发了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（京国土房管物〔2002〕1124号）指出，为充分发挥公有住房的使用效益，规范和搞活房地产市场，经研究决定，自2003年1月1日起，在全市范围内开展直管公房使用权交易试点工作。笔者梳理关键规定如下：

1、公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。

2、公房使用权交易形式包括：互换、转让、转租等多种方式。

3、公房使用权交易的，应当取得共居人、合居户、房屋所有权人和共有人的同意。

4、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。

5、通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。

此外，该通知第五条规定，公房使用权交易试点至2003年12月31日结束，试行期一年。也就是说，2003年全年在履行相关变更登记手续的提前下，可以办理公房使用权的互换、转让、转租手续，甚至可以连续交易。

（二）严禁直管公房使用权交易、强监管阶段

2017年6月12日，北京市住建委发布《关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建发〔2017〕206号）第三条规定：“严禁办理直管公房使用权交易。直管公房规划性质及使用用途未经批准不得改变。”

同时指出全市将加大监督和执法检查力度，查处直管公房管理违法违规行为。