1、如果土地是宅基地,那么要到村委会那里出证明,变更土地面积,然后拿证明和宅基地土地证到国土部门,办理变更宅基地面积土地证。然后再拿变更面积后的土地证到房管局办理宅基地房产证。
2、如果土地是国有土地,那么,是办理不了。超出面积的房屋是违法建筑,要被强行拆除的。只能把建造的房屋改建在土地证面积内,这样你才可以办理到房产证。
土地使用证和房产证的关系:
两证应该是统一的,可持相关资料去做变更。现实操作中,大多业主手中只有房屋产权证,但如果国土证在业主自己手里的话,应该一致,否则会影响房屋出售。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
按规定,期房购买应使用商品房买卖的标准合同,现房可以不用。在建的房子不难判定是期房,建好的房子是否就是现房呢?不一定!
按国家销售“现房”的规定,已经盖好的房子,不等于是“现房”,已经有人入住的房子也不等于是“现房”,而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”,而是要查看“房产证”,签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子,对购房人有利的是可以做到眼见为实,但购房人的眼光可要敏锐点儿,千万别心血来潮,买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。
没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的,仍要按期房销售,购房人除了要查看预售许可证外,还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住,或入住的业主已经拿到房产证,就以为买这种房子就万无一失了,实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权,可以分别抵押,别人的房子没问题,不等于您要买的房子也没问题。其实,房子盖好了又没有预售出去,被抵押的可能性更大。
还有一种情况,就是“尾房”。房子盖好了,还剩几套没卖出去,预售许可证过期了,房产证又没办下来,这种“无证”房不能说绝对不能买,但买时一定要查清楚,最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款,不见兔子绝不撒鹰。
购房人特别要注意的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定:“商品房竣工后,房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书,并自取得房地产权属证书之日起,持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后,房地产开发企业未取得房地产权属证书的,可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售;但自取得竣工备案表之日起超过四个月的,不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子,预售许可证本身没有过期,但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。
农村土地使用证办理程序
一、申请
1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请,领取土地登记申请审批表。
2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。
3、土地权属材料(82年5月14日以前,提交村、队权属来源证明书;82年5月14日以后,提交农村建房使用证;97年4月以后提交农村建房申请书、农村建设用地批准书等)。
二、调查
由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章,填写地籍调查表,绘制宗地草图。
三、审核
先由乡镇国土资源管理所进行审核,再报县国土资源局审核,审核用地材料是否合法,用地界线是否无争议,用地面积是否准确。四、审批
经审核符合“用地面积清楚,界址准确,权属合法,无争议”原则的,可批准并进行张榜公布,在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的,由县人民政府颁发集体土地使用证。
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