土地增值税的计算技巧-法师兄

土地增值税的计算技巧

来源：互联网时间： 2023-05-05 21:20:45 340 人看过

某房地产开发公司同一个月内发生两笔业务。

业务一，建造一幢普通标准房以市场价格销售，取得销售收入260万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额100万元，房地产开发成本50万元，其他扣除费用60万元。

业务二，转让另一房地产取得收入400万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额20万元;房地产开发成本30万元;房地产开发费用16万元，与房地产有关的税金24万元。

依据《土地增值税暂行条例》第六条及其《实施细则》第七条规定，从事房地产开发的纳税人，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本可加计20%扣除，业务一扣除项目金额为(100+50)×(1+20%)+60=240万元，增值额为260-240=20万元，增值率为20÷240<20%。依据《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免缴土地增值税。那么业务一可享受优惠，应纳土地增值税额为0。

业务二应纳土地增值税计算如下：可扣除项目金额为(20+30)×(1+20%)+16+24=100万元，增值额为400-100=300万元，增值率为300÷100×100%=300%，应纳土地增值税额=300×60%-100×35%=145万元。

但该公司财务人员进行了筹划：放弃业务一的税收优惠，对两笔业务合并核算。结果为：共取得收入660万元，扣除项目金额为300万元，增值额为660-300=360万元;增值率=360÷300×100%=120%，100%<120%<200%，应纳土地增值税额=360×50%-300×15%=135万元。比业务一节税10万元(145-135)。

显而易见，该公司把握了土地增值税超率累进税率的特点，因而虽然放弃优惠政策，但合并核算降低了增值率，从而避开了高税率，最终计算结果反而能降低税负。

但是，这样做真能节税吗?答案是否定的。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。可见，将两笔房产销售业务合并核算纳税不符合税收政策，筹划方案必然失败。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第十三条规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”即不能享受优惠政策。因此，这一筹划方案一旦被税务机关否定，不仅不能节税，还要多缴税：其业务一应纳土地增值税额为20×30%=6万元;业务二应纳土地增值税为145万元，共计纳税为151万元。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多增值税相关文章

增值税
土地增值税怎么计算

四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％。土地增值税税额＝增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的。土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％。土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％。土地增值税税额＝增值税×60％－扣除项目金额×35％一、土地增值税清算扣除项目有哪些第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定：“计算增值额的扣除项目”：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转

2023-02-22

319人看过
增值税
土地增值税如何计算

四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值税×60％－扣除项目金额×35％一、土地增值税税率一览表土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从

2023-04-05

269人看过
增值税
怎么计算土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定出增值额。土地增值税的具体计算步骤如下：(一)计算增值额：增值额=房地产转让收入—扣除项目金额(二)计算增值额占扣除项目金额的比例：增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%(三)计算应纳税额：应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)[例1]某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：(1)先求增值额增值额=300-100=200(万元)(2)再计算增值额与扣除项目金额之比增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。(3)计算土地增值税税额应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元

2023-04-19

454人看过
增值税
土地增值税计算公式

一、土地增值税计算公式计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比

2023-05-04

80人看过

增值税
土地增值税计算实例

地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。土地增值税超率累进税率表级数土地增值额税率%速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035%例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳

2023-05-04

254人看过
增值税
土地增值税计算依据

土地增值税计算依据是什么?土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义：一是只对转让国有土地使用权征税，转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，即有偿转让房地产征税，对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收

2023-05-04

237人看过