住房公积金提前还款的利息计算方式如下：

提前还贷时所还的利息是上月结息日至提前还贷日期间提前归还贷款本金部分应计利息。提前还贷后，已还贷款部分不再计算利息，按剩余贷款本金、贷款月利率计算提前还贷后每月的贷款利息。

一、还款是处于初期还是后期？

房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出；如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。

二、等额本金和等额本息提前还款计算

1、等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！

2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额／贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760．40元，而等额本金还款法的首月还款额为923．06元（以后每月递减2．04元），比前者高出163．34元。由于后者提前归还了部分贷款本金

，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613．55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！

此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

三、银行房产抵押贷款的“小秘密”你知道几个？

（一）不同还款方式，还款利息竟相差几十万

银行房产抵押贷款最常见的还款方式是等额本息和等额本金，两者算下来所支付的利息竟相差几十万。但银行人员一般不会主动提出等额本金的还款方式，毕竟贷款人员偿还利息少了，银行的利益就少了。不过等额本金的还款方式贷款者前期的还款压力大。

（二）贷款利率高的借贷者优先办理

在贷款额度比较紧张的时候，有限的名额一般会优先于贷款利率高的借贷者。

（三）自动扣款时间会提前

如果办理自动还款，按照系统要求，会在最后还款日的下午划账。

（四）组合贷款银行是“抗拒”的

申请银行房产抵押贷款，如果借贷者办理的是组合贷款，那银行是“抗拒”的，毕竟涉及到银行、公积金两个机构，银行需要耗费较大的人力、物力来完成整个繁琐的贷款流程。

（五）提前还贷要受“罚”

房产抵押贷款属于风险不高的优质贷款，在贷款初期，利息是最多，银行一般不支持提前还贷，会在贷款合同了对还款金额和次数做出限制，如果你擅自提前还款，不仅无效，还是违反贷款合同规定，要缴纳违约金。