被迫搬出房子后,韩先生向律师求助。韩先生起诉后,作为导致合同无效的过错方,法院最终判决开发商赔偿韩先生房屋差价及装修损失110万元。卖房子没有预售许可证,相反,买受人被起诉合同无效。15年前,由于开发商的广告,韩先生来到朝阳区黑庄湖双旭花园社区看房。当时,小区内的联排别墅和公寓项目已经售罄。韩先生选择了一套99平方米的公寓,这套公寓已经是现房了。2011年7月,双方签订了《北京市住宅商品房预售合同》,合同显示,该房屋用地使用年限为70年,用途为住宅,住房公积金总额为19.3万余元。
付了首付后,韩先生装修了房子,然后和妻子住在一起。但由于开发商五证不全,不仅房产证拿不到,而且按揭贷款也拿不到,所以韩先生还没有付清余款。2006年以后,同一地区的房价涨幅超过5倍。然而,开发商却相继将购房者告上法庭,要求其确认与购房者签订的房屋买卖合同无效,收回已售出的房屋,并要求其支付近年来的房屋使用费即租金。
开发商给出的理由是,原售房时尚未取得预售许可证。根据我国相关法律法规,开发商与购房者签订的预售合同应当无效。2008年,韩先生被开发商起诉。庭审中,开发商声称曾告诉韩先生,他们在出售房屋时没有预售许可证,但韩先生予以否认。韩先生说,开发商的理由太荒唐了。哪个开发商会主动告诉购房者他的五证不全?而且,他买房子的时候,已经是现房了。但韩先生和被告的许多业主一样,最终败诉。法院证实,在审理此案时,开发商仅取得了《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》,未取得涉案住宅区的《开工许可证》、《商品房预售许可证》和《房屋所有权证》。2008年6月,法院一审裁定,双方签订的《北京市住宅商品房预售合同》无效,韩先生需要腾退房屋,并按月向开发商支付房屋使用费800元(自2001年8月17日起至实际腾退房屋之日止);开发商退还了韩先生的购房款6.9万余元。
韩先生不服此案提起上诉,二审被驳回。后来,韩先生申请再审。2009年6月,北京高院责令二中院作出再审决定。同年12月,第二中级人民法院作出终审判决,仍维持原判。2010年初,韩先生夫妇被法院强制搬出双旭花园的公寓。当时,这对在北京只有这套房子的夫妇,曾经因为无家可归而借钱住在朋友家里。此时,韩先生的心都崩溃了,怒火中烧。他向律师求助,问开发商在这起案件中是否还能承担责任。
律师接手此案,代表韩先生起诉双旭花园开发商,要求韩先生赔偿因合同无效而造成的再购房溢价损失和装修费用。
据律师介绍,开发商与买受人签订了自制格式合同,即北京市境内商品房预售合同,未取得商品房预售许可证,导致商品房买卖合同被确认无效并负全部责任。
庭审中,韩先生向法院申请对涉案房产市场价格进行司法鉴定。当初,评估机构按照成本法对涉案房屋的价格进行评估,评估结论仅为76万元。律师提出异议,认为估价机构采用的估价方法有误,要求估价机构采用比较法和收益法对房价进行重新估价或修正。
法院接受了律师的意见,并发函要求评估机构按照市场价格对涉案房屋进行重新估价。重估后的房屋价值为133万余元。法院认为,开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,以商品房名义出售房屋,并承诺办理房屋买卖过户手续,遂未积极办理相关手续,因此开发商对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定,合同无效后,应当返还从合同中取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方都有过错的,应当各自承担责任。经综合考虑,法院判决双旭地产赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。双旭地产提起上诉后,2014年3月,第三人民法院维持原判。此后,双方达成和解,韩先生获得了赔偿。
据悉,作为首例成功起诉开发商损失房屋溢价的业主,韩先生的判决起到了一定的示范作用。据韩先生介绍,其他业主也相继提起类似诉讼。
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