(一)资料
某房产开发公司是集体企业,专门从事普通住宅商品房开发,几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。经查阅有关账证,获得如下资料:
1.1993年9月9日,房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同,合同规定,房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍,总售价2400万元,货款于1994~1996年末分3次付清,每年800万元。该住宅楼当时取得土地使用权支付的费用为300万元,开发成本为1000万元。
2.1999年10月3日,转让1992年已签订开发合同,并投入资金建成的一栋房屋,转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元),支付的土地使用权价款100万元,房地产开发成本300万元,房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分摊,且无金融机构的证明。
3.2000年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本为900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。
(二)要求
请根据以上资料,逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税(城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰,教育费附加征收率为3%,当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%)。
(三)解答
1.税法规定,对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。因此,出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。
2.税法规定,1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税。由于该房产在1999年转让,已超过规定的免税期限,因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下:
(1)允许扣除的房地产开发费用=(100+300)×10%=40(万元)
(2)允许扣除的税金=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元)
(3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元)
这里应当注意,对从事房产开发的企业,转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。
(4)允许扣除项目金额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元)
(5)增值额=1050-627.75=422.25(万元)
(6)增值率=422.25÷627.75×100%=67%
(7)应纳税额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元)
3.确定转让房地产的收入为1800万元
确定转让房地产的扣除项目金额:
(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元
(2)房地产开发成本为900万元
(3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元)
(5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=200×900×110×220×99=1529(万元)
(7)增值额=1800-1529=271(万元)
(8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20%
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。
解题指导:
(1)如果房价中含有为政府代收的各项费用,则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。
(2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用,故印花税不再单独扣除。
(3)应注意土地增值税征免范围的划分。从1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
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