农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱,尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门,导致在司法实践中法官理解和适用法律各异,同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析,通过分析发现,对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见:
1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致,无权处分人签订的房屋买卖合同,房屋所有权人不予追认的,房屋买卖合同无效,双方当事人返还房屋和价款。
2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题,判决中存在两种观点:一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件,房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。
3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。
上述同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用,而且损害司法部门的权威,造成极大的负面影响。为了统一执法尺度减少同案不同判现象发生,针对上述三个方面的问题,我院研究分析后认为:
1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同,权利人不予追认的无效,只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。
2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是:一,从登记制度的设定目的来看,登记的作用在于公示,即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动,而非房屋买卖合同。二,从登记的法律性质来看,过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一,不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之,登记是土地使用权转移的要件,而非房屋买卖合同的要件,没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更,但是不影响房屋买卖合同的效力。
3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是:一,民法典将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地b转让严禁炒卖土地的通知》,该通知的发文机关是国务院办公厅,而非国务院,故此文件不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。二,土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故将该条适用于宅基地是不妥的,作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。三,从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护,而是对农民权利的侵犯。众所周知,所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面,民法典的基本精神是合同自由,合同自由包括合同订立的自由,合同内容的自由以及合同对象的自由,限制农民向城市居民出卖住房,也与合同自由的基本精神相悖。四,我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神,该法第四百九十条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,农村宅基地也应做相同理解。
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农村房屋买卖涉及到土地使用权转让,需要遵守相关法律法规和政策规定。 一般来说,农村房屋买卖需要遵循“一房一卖”原则,即只能将房屋出售给同一买受人,并且需要经过村民大会或村民代表大会的批准,并办理相关手续。 同时,农村房屋买卖也需要遵守当地土... 更多>
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农村房屋买卖合同的效力如何,如何认定农村房屋买卖合同的合法效力香港在线咨询 2022-02-10虽然农村房屋可以买卖,但是,不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此,在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。一、农村房屋买卖合同有效条件:1、买房人主体资格合法农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。2、卖房人的主体资格合格卖房人必
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农村房屋买卖合同效力如何认定?四川在线咨询 2022-06-05具备以下条件的农村房屋买卖合同有效: 1、行为人具有相应的缔约资格。买受人是城镇居民的,合同无效; 2、意思表示真实; 3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。根据《民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反行政法规、法律的强制性规定,不违反公序良俗。
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农村房屋买卖合同效力如何认定山东在线咨询 2022-01-07首先我们要区分两个问题房屋买卖合同的生效时间与所有权的转移问题。依法成立的合同受法律保护。你家与原房主订立了口头协议,双方均是本村村民,并且合同已经履行。双方的合同成立并生效。对方以强制手段要求解除合同,可以请求公安机关出面责令对方退出,以生产经营秩序。其次向法院起诉请求确认合同生效双方继续履行原合同。 第二房屋所有权的转移以办理产权登记时为准。未办理产权登记不影响合同的效力,只是不能对抗善意第三
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如何认定农村房屋买卖合同效力安徽在线咨询 2022-03-29《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 由于集体建设用地使用权的转让受到限制,出卖房屋也就受到限制。根据规定,农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。 另有规定,城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效,不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者
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农村房屋买卖合同有效吗, 农村房屋买卖合同的效力如何认定安徽在线咨询 2022-04-191、农村房屋买卖合同有效的情形 (1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民,那么该合同是符合法律规定的,买卖合同当然有效。 (2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民,但是,之后将户口迁入到该村。那么,由于买受人具备了同一个村村民的资格,属于同一集体经济组织成员,买卖合同有效。 (3)房屋买卖合同经过多次流转,最后流转到同一个村村民手里,那么该房屋买卖合同也