买房六大要素不能忽略不能只看户型不看总图,窗子大小,质量很重要,至少有一个房间向阳,房子要装修还要重装饰。

楼市旺销，场面再火爆，也不会买不到房。关键是如何选择能够满足生活需要的房。当开发商极力鼓吹交通便利、地段稀缺、风格个性等要素的时候，消费者也不知不觉地将眼光停留在这些方面，从而忽视了房子本身的性能。

我们应该以什么样的标准选房？从房子本身来看，哪些要素是至关重要的？带着这些疑问，记者采访了建研院建筑设计院的副院长曾捷女士。该院目前正在致力于制定《中华人民共和国国家标准———住宅性能评定技术标准》，这部标准预计将于明年发布，对于房屋品质的衡量是其中的重要内容。

曾院长认为，虽然让消费者完全了解建筑的细节是强人所难，但学会从看得见的东西判断看不见的品质，是选到好房子的关键。

误区：风格不能代替品质

曾院长表示，目前中国的房地产开发市场上存在着三大误区，这些误区是导致居住品质下降、适用性不足的根本原因。

第一个误区是重风格轻功能。这是前些年炒概念留下的后遗症，教训却并没有被新近开发的项目记住。在普遍的浮躁气氛下，房产开发过分注重风格是否时髦，在功能配置上下的工夫难免不够。

第二是尺度不当、粗制滥造。曾院长认为某些国人心目中还有暴富的观念作祟，因此把重点放在“脸面”上的产品才会这么有市场。“脸面活”在室内部分主要指面积配置失衡，过分追求豪华、气派。其实房子最重要的是好用，家庭毕竟不是酒店，是天天生活的地方。

第三是内在品质不够档次。一方面设计上要重视，建筑师要下足工夫，另一方面开发商也要学会把钱花在刀刃上。具有高层次居住品质的房子才是有升值潜力的房子。

先看总图再看户型

目前消费者在选房时，往往第一步是先看位置是否合适、交通是否便利，然后再看价钱和面积能不能接受，最后才考虑到户型设计。即便如此，也只是看看样本间和户型图。曾院长指出，这种方法不足以判断户型的好坏和房子是否适合居住。

期房和准现房是目前的市场主力，往往是刚挖坑就开始接受预订了。这就大大妨碍了消费者判断成品房的品质。也许户型和面积都很合适，等入住以后才发现窗子虽大却无法通风，景观虽好却被其他的楼挡了个严实。

因此，在选择户型以前，要先察看总图或者沙盘，通过整体布局判断房屋未来的通风采光。更隐蔽的问题出现在视线遮挡上，按照国家标准，具有凹口的房子互相遮挡视线，无法保证居住品质。但目前市场上这样的房子也不少。另外，为达到卫生和舒适标准，至少有一个卧室要朝南才能达到标准，但一些楼盘竟然全部朝北，如果贪图便宜，必定舒适性会大打折扣。

通风节能全靠好窗子

通风采光节能，永远都是三位一体、互相影响的。要想达到舒适的标准，关键看窗子怎么放、放多大。

一些楼盘为了节省空间或是刻意追求错综复杂的户型结构，而牺牲了通透、对流的设计。当开发商在宣传情趣空间、别有风味的错层设计等时，消费者应该心里清楚，房子是用来住的，不是为了看着好玩的。一般来讲，对流的户型在通风采光上效果最好。而板楼的对流又要比塔楼好。

一些买房人认为，现代社会中家不过是晚上才回去的地方，因此采光再好也没有多少利用价值；再说，采光不好用灯不就行了。曾院长表示，自然光的效果是灯光所无法比拟的，不饱满的灯光比自然光要刺眼得多，而且也浪费能源。采光不仅仅为了照亮，更是为了保证屋内的卫生。没有紫外线每日杀菌消毒，室内的空气效果会大大下降。

追求通风采光的同时，也要避免走入另一个极端。买房人张女士原来住的老房子又黑又不通风，拆迁之后就想买一栋带落地大玻璃窗的房子。曾院长表示，保证通风采光有一个尺度，过多就是浪费了，而且可能还会带来一些想象不到的麻烦。目前最好的玻璃的保温隔热性能，也比墙体低十几倍。大窗带来的冷热辐射，使窗子附近的空间冬天冷夏天热，根本没法实现悠然自得的观景休闲效果，对于能源的浪费更是可观。

玻璃落地是为了景观，如果景观有限，就没有必要牺牲私密性和能源来做大窗。另外，落地窗不是不可以，而是要适度。设计师要考虑到人在站着和坐着时视线所能达到的范围，超出这个范围的部分用墙体就可以了。比如一些挑高到四米多的大客厅，两米以上的位置就没有必要做窗，那部分不可能带来什么新鲜的景观。

功能空间配置保证实用性

买房人最常问的问题之一就是“几居室”，对于人口多的家庭来说，居室的数目的确很重要，但这只是对功能空间的最低要求。配置得当的功能空间能使生活舒适而健康。

首先，进门后最好有入户过渡空间，也就是我们常说的玄关。它的作用有二，首先是不要让人对屋内环境一览无余，因此正对客厅和卧室的玄关就属于设计不当。其次，对于现代家庭来说，这是一个更衣换鞋的地方，保证了室内的卫生整洁。因此，宽度1.2米就足够，当然最好有一个更衣柜。

卫生间也是功能配置的重要部分。老房子不管多少间房都是一个卫生间，必然不方便不卫生。随着人们对卫生间的重视，其个数也开始增多。但专家也提醒消费者，卫生间的个数和利用率是与居室数目、主人生活习惯相关的。比如屋子少、不经常有客人的人家，就没有必要追求过多的卫生间。

储藏室的设置在目前的普通住宅项目里往往被忽视。实际上，步入式更衣室或其他形式的储存空间非常实用。一般仅有两三平方米，折合成房价跟买卧室柜也差不了多少，况且卧室柜占用了更多的空间。这种储藏室往往利用了边边角角的空间，实际上是对面积的节省。

多大的尺度才算合适

尺度的大小不重要，关键是够不够用。以厨房为例，留给操作台的长度要至少超过3米才能保证洗、切和烹饪分开，并且都有足够的空间。有些厨房在设计上虽然面宽超过3米，但推拉门、阳台门等设计使实际可用空间不足，看上去很豁亮的厨房还是不够用。

曾院长表示，不仅仅是厨房，在很多设计的细节中都没能很好地满足居住的便利性。

尺度过小当然不够用，但大尺度也并不意味着实用。例如过大的客厅，摆上家具后就会发现很多空间被浪费了，只能用作过道。挑高的客厅也是如此，带来的是一种感觉，从居住角度来说则作用不大。而且，虽然越高越能给人带来舒适的感觉，但每高一公分就意味着能耗空间的增大。采暖方式正在逐步向以面积计量过渡，浪费掉的空间还会在未来带来更大的浪费。据了解，目前我国做得好的房子每平米也要耗能30到32瓦，比国外要高出3到5倍。

为何提倡精装修

多位建筑设计专家都表示，精装修是大势所趋，也是提高居住品质的关键一步。对个性的过分要求导致了毛坯房的出现，而在国外一些发展比较成熟的地方，并没有毛坯房的概念。价格和质量问题是目前精装修存在的最大争议。曾院长认为，随着市场的成熟，这些问题会随之解决，关键是精装修可以保证原设计中的居住品质。

曾院长表示，普通住宅应该倡导重装饰、轻装修的理念，这样既不会影响房子的品质，又保证了个性。自家请来的装修队，施工质量很难保证，即便是每天盯着也不见得能看出门道来。比如铺设的电线是不是有接头，表面上根本看不出来，出了事都很难找到原因。

曾院长认为，能看到的毛病都是无伤大雅的毛病，怕就怕自己请的装修队表面功夫做得细致，却留下了看不见的隐患。

作者:北京青年报