一、卖方无贷款，买方有贷款，纯商业

第一步：中介公司用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》

第二步：到银行办理贷款提前审批

第三步：银行审批通过，银行将如下材料递交房地产交易中心资金监管柜台。

第四步：中介公司用密钥打印权属登记申请表并确认成交

第五步：二楼买方开具新购住房证明

第六步：二楼配图

第七步：资金监管受理柜台办理如下手续：

1、买卖双方提供身份证原件及复印件、同一监管银行的银行卡原件及复印件(背面持卡人签名)、产权证原件及复印件、土地证原件及复印件、存量房网签合同原件。中介公司提供公司开户银行与账号以及公章

2、买卖双方签署《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。

3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。

4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。

第八步：在交易大厅公证处办理委托公证。

第九步：到贷款银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》(不收取)，出具转账凭证给买方。

第十步：买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。

第十一步：取号送件。

第十二步：三个工作日内，贷款银行将购房贷款划转至资金监管账户。

第十三步：十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后由交易保证机构领取房屋所有权证。

第十四步：公积金中心将购房贷款划转至资金监管账户。第十五步卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。

第十五步：交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易完成后40个工作日内通知买方领取房屋所有权证及土地使用权证。

备注：公积金贷款是出件后五到七个工作日领款(首付款、商业、公积金一起领取)

二、全现金，双方均无贷款

第一步：二楼买方开具新购住房证明

第二步：二楼配图

第三步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：

1、买卖双方提供身份证原件、同一监管银行的银行卡原件(背面持卡人签名)、产权证原件、存量房网签合同原件一份，受理柜台收取存量房网签合同原件一份、银行卡复印件一份、身份证复印件一份。

2、买卖双方签署《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。

3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。

4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。

第四步：中介陪同买方到监管银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》(不收取)，出具转账凭证给买方。

第五步：回到资金监管财务柜台，财务柜台收取《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》一份与转账凭证原件，出具2份《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证》给买方，一份是房款，一份是佣金。

第六步：取号送件

第七步：十个工作日后缴纳税费，买方领取产权证，卖方凭本人身份证和售房发票以及《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》到一楼资金监管财务柜台办理划款手续，佣金同时划转。

第八步：办理土地证，立等可取。

苏州二手房网签常见问题解答

问：网签实施后，卖卖双方需要提供哪些证件?

答：经纪机构首先核验房屋所有权人提供的房屋所有权证、身份证等材料，输入产权人姓名、身份证号码、丘权号，通过“网上平台”查询、核实受托房屋的相关信息是否和房产证一致，查询是否有权利瑕疵，确认当事人提供的材料和信息是否真实有效。

问：请问现在组合贷款，银行审批已通过，走网签，出件后多长时间能下款呀?

答：常规网签流程后，商贷下款时间为半个月到一个月，公积金下款时间为一个月左右，但由于今年房贷收紧，具体时间还是要看贷款银行。

问：已和卖方网签，拿号排队等房管局通知过户，现在房主急用钱，想不通过监管账户直接拿首付款，我买房贷公积金，请问这样可以吗?

答：建议还是走网签，这样资金通过监管渠道对双方都更安全。

问：请问二手房交易的税费计税时间是网签时间、过户时间还是出件时间?我卖掉名下唯一住房又买了新的房子，我是等第一套出件以后才能和后一家办理过户，还是第一套送件以后就可以办理。我想契税按照首套房来征收。

答：是网签时间，您的房子网签到买房名下的时候，可以按照首套房标准购房。

问：是不是所有的二手房买卖必须网签?我把房子卖给女儿，也需要网签吗?

答：二手房正常交易都需要网签，不管卖给谁，只要是交易就需要正常办理手续。

问：如果网签的话，是不是不能贷组合贷款，只能贷公积金?现在可以不网签交易吗?

答：是组合贷款还是公积金贷款，与是否网签没有关系。现在二手房交易必须经过网签，不建议不经过网签进行交易。

问：我想请教二手房网签的监管账户的问题：

1、是否可以分4次付款，首付款，第二批款，按揭，尾款。

2、合同签订时约定首付款时即可过户，请问卖方是否是在过户结束后即可办理取出监管账户中的钱?

3、尾款的时间有没有限制?是否有从过户之日算起不得超过60天之类的说法?

4、卖方是否可以按买方付款的批次，取出监管账户中的钱?买方付款后几天内卖方可以取出?

答：不可以分四次付款;办理完过户手续，监管账户就会将钱打给卖方;尾款支付没有时间限制;卖方不可以按买方付款的批次，取出监管账户中的钱。

问：在房产局办理打印了网签申请表，但尚未进行资金监管，是否算受理?如果期间出来新政，会不会有影响?

答：按照苏州市房产局的网签流程，买方有贷款的，要求买卖双方准备好网签合同与贷款材料到银行办理贷款预审批手续，审批通过后银行出具同贷书后，买卖双方凭借银行出具的同贷书才有资格到房产局办理资金监管与产权登记手续;期间到房产局进行了登记的不会收到新政的影响。

问：请问网签合同备案后如合同双方协商好后，是否可以更改合同内容?

答：下列情况可调整合同内容：1、法院法律文书确定的，可根据法院出具的相关判决文书调整合同备;

2、合同的买方要求变更或增减人员姓名，所涉及的人员是夫妻之间或父母与子女之间关系的，可调整合同备案。

下列情况可注销合同：1.签订合同中的买方因客观原因无法取得银行贷款，造成无力支付购房款的，可注销合同备案。

2.签订合同中的买方家庭出现了不可抗拒的重大灾难的，可注销合同备案。注销合同需提供上述相关证明材料，注销合同而产生的经济纠纷按合同约定处理条款双方协商或民事诉讼解决。