二手房交易过程中，买受人向银行申请贷款后，银行会委派评估机构对房屋进行评估，银行会根据评估机构出具的评估报告进一步与借款人协商贷款。一般而言，评估机构会根据房屋的位置、年代等实际情况得出一个数值，即评估价格。购房价格与评估价格有一定差异，房屋评估价格一般小于房屋的实际成交价格。例如，在实际操作中，评估值为房屋实际成交价格的80％－90％。受建筑年代、装修、位置等因素的影响。综合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等的考虑。，银行最终会同意申请人的申请并发放贷款。同时也是后期纳税的依据。

二手房估价需要考虑的因素有哪些

对二手房估价应考虑以下三因素：

一、房屋折旧率

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层－3％，7层－5％，3层和4层＋3％，若是楼顶则－5％；房间如无朝南门窗，－5％。

二、环境因素

环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5％，位于省、市重点中小学区的＋15％。

三、心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房；如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。心理因素：－8％。

《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。