（一）我国房地产中介代理业的现状

1．我国房地产中介代理业存在的问题

房地产中介（也称房地产中介服务）是指在房地产市场中专门提供信息咨询、投资策划、价格评估、经纪代理、抵押担保等业务，为交易双方服务，从而收取佣金的行为。其中我国房地产中介代理业作为第三产业的服务业，相对于西方发达国家房地产中介业上百年的成熟发展才刚刚起步，还存在许多问题。

首先是相关法规不配套、不健全。其次是行业管理不完善：从注册登记到审查备案，从业人员从培训考证到资格认证、服务范围，从注册地到行为地的管理制度都存在问题，而且相关管理部门职能与职责不清，缺乏行为自律和法人自律。再者由于行业门槛低、市场准入不严，造成我国房地产中介代理企业规模小、资金实力弱。同时还存在从业人员素质差，良莠不齐；专业人员匾乏；行业人员流动频繁；信息化建设落后；缺乏规范的操作程序和操作思路；行业内部信息封锁增加了重复成本等等问题。

2．新形势下我国房地产中介代理业面临的挑战

除了自身的不成熟外，我国房地产中介代理业在这日益国际化、信息化、网络化的“新经济”时代还将面临严峻的挑战。当前中介代理商因与开发商的地位仍不平等，常常处于被动；许多大型房地产开发企业都组建了自己的销售公司，这也抬高了中介代理的门槛。另外加入WTO后，我国承诺，房地产中介服务方面（包括房地产中介代理）允许外商成立合资、合作企业，5年后允许外商成立独资企业。不仅如此，境外大型中介机构早已开始抢滩中国：香港的中原、美联、永利行，美国的COLL、BANK、ERA等品牌公司开始采取连锁经营模式进入我国市场；美国“21世纪不动产”已在北京、上海、郑州、厦门、温州等地开发业务。他们凭借先进的技术和管理，必然会给我国房地产中介代理业带来不小的冲击。

（二）我国房地产中介代理业的对策

面对严峻的挑战，我国房地产中介代理业只有转变观念，抓住机遇，制定合理的发展战略，充分发挥自己的优势，扬长避短，才能立于不败之地。除了进一步建立健全相关法规、规范市场运作外，还应利用网络信息技术和先进的管理经验优化操作程序、强化数据信息管理和深化人力资源的开发利用。沿海、大城市的市场饱和了，就应向内地、中小城市开拓市场；针对大多数开发商不懂商业的现实，就有必要更进一步完善商业的代理机制；随着房地产的大盘化、社区化和综合化，应不断创新代理模式以满足新的需要；为开拓业务范围、满足更多的需求则应该推行全程代理等等。同时还应加强与国外知名中介代理公司的合作，吸取先进的管理经验和管理模式，掌握本行业的发展规律和发展方向，逐步构建自身的核心竞争力并不断完善自己，才能在激烈的市场竞争中应对自如。

（三）我国房地产中介代理业的发展方向

我国房地产中介代理业经过近20年的摸索、学习和发展完善，前进的方向越来越明朗，经笔者的调查研究以及综合众多学者的观点，将之归纳为如下几点：

1．行业的规范化

随着政府的有效管理、中介法规的不断完善，我国房地产中介代理业将逐步走向规范化，并形成具有中国特色的房地产中介管理制度和运作手段。行业将逐步完善个人资格准入和机构准入市场化制度。在房地产估价师、房地产经纪人资格考试的基础上，可能还会采用房地产策划师、房地产销售员等资格考试。全国房地产协会和房地产经纪人协会都将走向成熟。而且在职业道德要求上也会采取暂停或吊销执照等措施。

2．市场的规模化、垄断化

在全国房地产开发走向规模扩张和垄断、不断产生超大型楼盘的同时，我国的房地产中介代理市场也凸现了规模、垄断的趋势，并且正从区域性垄断走向全国性垄断。以深圳为例，近两年来二级代理市场均被中原、世联所垄断。

3．中介代理全程化

全程中介代理又称全程代理，是指中介代理商为房地产开发商提供全程服务，除了后期销售策划代理外还包括前期调研及策划、楼盘总体规划设计建议、总成本测算、资本运营、物业管理，以及将开发商企业品牌们融入到代理过程中等等。据推测，房地产中介代理将越来越偏重于前期策划、品牌策划、区域策划等领域。

4．代理模式多样化

依据自身的核心竞争力或优势以及针对不同的项目、开发商，众多代理商将采取灵活多变的代理模式，有包销、分销和与开发商共同承担风险（如承担广告费用或交风险抵押金）等。近来出现的代理商以股东的形式介入开发领域也是一种更新型、更有效的代理商与开发商共担风险的好方式。

5．行业内合并、合作，取长补短

中原、伟业联手触网共同演绎“我爱我家”；星彦、德思勤联合结成星彦·德思勤地产顾问同盟；以及安佳置业、建银房地产咨询公司加盟香港永利行国际物业集团等等，这些都无不预示着风雨欲来的行业大整合。

6．经营连锁化

麦当劳、肯德基式的连锁经营模式已在我国房地产中介代理业中得到肯定和发展，并将继续深化。不少房地产中介公司已经或正在全国不同的区域、城市成立分公司，各分公司又根据具体情况设立多个分销点，从而不断扩展业务范围。

7．数据资料信息化、操作平台网络化

在当今数字化、信息化、网络化的社会，我国的房地产中介代理业作为信息密集型行业正逐步走向信息化、网络化。房地产中介公司除了收集各种与房地产相关的资料外，还需将之信息化，并建立和完善自己的资源数据库（可自己编制、也可购买中介管理软件），从而加强信息的分类分级管理，既有利于信息的查询，又有利于对信息进行科学而及时有效的处理，也加快了决策的速度。

我国房地产中介代理业还将通过网络信息平台实现经营观念、管理模式等方面的创新和向现代企业的转变。这既便于公司内部的信息传递，又是总公司与各分公司、分销点互传信息的客观要求，更利于与开发商、顾客达到快捷而有效的沟通。

总之，面对机遇与挑战并存的新形势，我国房地产中介代理业如何利用信息技术整合资源、汇集专业力量和人才、建立适合自己的操作流程和控制手段至关重要。而兼并与重组作为我国房地产中介代理公司整合资源、培养企业的核心竞争力的重要手段则是值得大家进一步研究探讨的课题。