REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。分析人士表示，由于国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，国内房地产信托产品属于私募性质，与REITs存在显著差异。

自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近50年。国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs是“RealEstateInvestmentTrst”的缩写，房地产投资信托的简称。REITs实际上就属于信托的一种。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。也就是说，REITs是一种公募的房地产信托产品。其本质就是信托，是一个拥有和投资房产的载体，但通常可以上市交易和流通。也有部分私募的REITs，但不是主流。

同时，REITs本身也是基金。这并不与REITs是信托产品相违背。因为任何基金都可以叫“单位信托”，证券投资基金、产业投资基金都可以视为信托。如：证券投资基金可以称为“证券投资信托基金”。所以，REITs即是信托，也是基金。他是一种公募的信托，也是一种公募的基金。REITs是标准化的，可流通的房地产金融信托产品。同时，REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于国内现有的开放式基金与封闭式基金。从本质上看，REITs亦属于资产证券化的一种方式。

据了解，REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：在满足一定的设立条件下，由于REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配给信托人（投资者），因此REITs获得免交公司所得税的优惠待遇。

自1960年世界上第一只REITs在美国诞生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3,000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

国内方面，2002年上海国际信托有限公司推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品。随后，10多家信托投资公司纷纷推出类似的信托产品，北京景龙国际公寓股权投资信托计划属于国内首例准REITs。但由于国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得国内房地产信托产品与REITs存在显著差异。