1.购房者在没有验收房屋前,不能领取住宅钥匙,办理入住手续。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而无逾期交房的压力。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法
商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前,商品房交付过程中,购房者以此为由,拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢
首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定,若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房者有权拒绝接收房屋或解除同。若合同中没有明确约定,商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格,导致无法实现合同目的的,买受人可以拒绝接收房屋。
然而,对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的,因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的,购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任,而是视具体情况不同,承担维修、更换、重做等违约责任,对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的,开发商还须向购房者赔偿损失。
3.商品房逾期交付的责任
由于各种原因,开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由,则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是,购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋。
在交房条件满足的条件下,只要开发商依约发出了交房通知,即使购房者没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。
关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。
《最高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题,即屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同,除房屋存在质量问题外,且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度,否则不能达到解除合同的目的。但《最高院解释》并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定,在实践中,对此,有三种不同观点。第一种观点认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,即不存在严重影响居住使用的问题;第二种观点人为,判断房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”应通过委托工程质量检验部门鉴定,法院依据鉴定结论做出判断。第三种观点则认为,房屋质量问题是否“严重影响正常居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围,不需要工程质量检验部门进行鉴定。本人同意第三种观点,因为专业质量鉴定机构所进行的鉴定只是依据现有规范、标准作出不合格、合格或优良的认定,并对某些量化指标进行确认。而房屋质量是否“严重影响正常居住使用”的认定没有客观标准,即使由专业工程师来认定,其所做出的鉴定也是完全依赖于其个人的生活经验和主观判断,没有法定依据和标准。因此,是否“严重影响正常居住使用”
,法官作为审判人员,完全可以根据生活常识和经验,作出认定。
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