通常在一些买卖合同中，买卖双方可以约定定金条款，卖家从买家那里收取一部分定金。定金的作用主要是担保合同的履行，属于合同总价款的一部分。交付定金后，顺利的话就是双方约定交付剩余款项；如果一方想违约要解除合同的，就涉及到定金退还的问题，定金具体能够退还多少，在法律上也有限制。

交付定金不得超过总价款的20%

签订合同时原则上双方可以自由约定给付的定金，但定金不得超过合同总标的价值的20%，因为超过部分，人民法院不予支持。

主张退还定金也有20%的限制

交付定金不能超过总价款的20%，同样的，超过20%部分的定金也不受法律保护。

实践中，我们具体要区分以下情况：

1、交付定金一方违约，想解除合同的：

可以向收受定金方主张超过20%的定金，因为超过20%的定金法律不予支持，收受定金一方无权要这超过的部分；

2、收受定金一方违约，想解除合同的：

交付定金一方可以向收受定金方主张返还双倍的定金，但是要注意，只能主张在总价款20%内的双倍定金。

定金该不该退，分具体情形：

1、如果是交付定金方自己原因的，违约的，定金不予退还。

2、如果是收受定金方违约的，需要双倍泛返还定金。

对方不退定金可以通过以下方法解决：

1、协商要求对方退还定金；

2、协商后对方仍然拒绝退还的，可以通过向法院起诉，由法院审理判决。

选择起诉方法的，在这里要注意这个要点：

1、选择起诉法院

合同有约定管辖法院的，以合同约定的为准。

合同没有约定管辖法院，或者约定不明的，在被告住所地或合同履行地法院起诉。

其中：

（1）争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；

（2）交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；

（3）其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。

2、起诉需要提交的相关材料

民事诉讼状：主张的是返还多少定金，所以应当在民事起诉状中写明这个诉讼请求。

证据：签订的合同原件；交付定金的单据；对方没有履行合同义务的证据等等。

3、申请起诉后，法庭会审查所提交的材料，再通知开庭。根据具体案情的需要，如果案情比较简单的，一般是3个月可以审判。如果案情比较复杂的，可以是再延迟3个月，也就是6个月审判。

实践中，很多人不知道这20%的限制，在主张返还定金的时候，被对方讹了。我们在这里特别提醒，在交付定金或主张返还定金的时候，要注意定金的限制是20%，在交付定金的时候，也不用交超过总价款的20%；在主张退还定金的时候，也要注意这20%的限制。对方拒不退还定金，要起诉的，需要积极搜集相关证据和材料，向法院提出申请。在取证和程序上有疑问的，我们建议委托专业的律师协助。

一、房屋买卖合同违约怎么办

（一）继续履行。如果当事人一方不履行合同，首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如，在房屋买卖中，如果买方已支付价款，但卖方迟迟不交付房屋，买方就可以要求卖方继续履行交房的义务；或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款，卖方就有权要求买方继续支付价款。同时，继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。

但有下列情况的则不适用继续履行：

1、法律上或者事实上不能履行；

2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

3、债权人在合理期限内未要求履行。

（二）解除合同。当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以单方解除合同。此外，在房屋买卖交易中，如果当事人一方明确表示自己将不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人也可以依法解除合同。

解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

（三）定金罚则。如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。

（四）违约金。违约金可以由买卖双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，只要约定不违法，也无明显不合理的，就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷，并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于实际造成的损失，违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。