以下摘自上海市第二人民法院、上海市律协编制的《社区常见法律纠纷调解手册》，旨在统一基层调解机构的调解口径，正确执法。它是法院在处理此类纠纷时形成的相对统一、稳定的意见，反映了法院审理相关纠纷的思路和规模。具有重要的借鉴意义。所附的有关法律规定也是法院在处理此类纠纷时适用的最重要和最常用的法律规范。（1）房屋租赁纠纷概述房屋租赁是指房屋所有人将房屋提供给他人占有和使用，并收取一定租金的法律行为。提供房屋供他人使用并收取租金的人称为出租人；出租房屋并支付租金的人称为承租人。为了使房屋租赁关系正常、稳定、规范，出租人与承租人通常通过签订房屋租赁合同来确定双方之间的协议。依法成立的房屋租赁合同是一种受法律保护的有偿、承诺双重服务合同。根据双方的约定和法律的规定，出租人和承租人既有权利也有义务。一方的权利是另一方的义务。一般来说，出租人的主要义务是：（1）按约定将出租房屋交给承租人使用。合同订立后，出租人不履行或者履行不当的，应当承担违约责任。承租人有权要求出租人履行或者终止合同，并有权要求出租人赔偿损失。（2）负责出租房屋的维修。出租人是租赁房屋的所有人，有义务保证租赁房屋处于适合出租（即适合承租人使用）的状态。因此，当租赁房屋的性能不符合约定要求，影响承租人使用时，出租人应当负责租赁房屋及其设备设施的维修。（3）通知义务。出租人出售租赁房屋的，应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人的主要义务是：（1）按照约定或者约定向出租人支付租金。承租人支付租金的数额和期限，依照约定或者约定。承租人不履行或者不当履行支付租金义务的，应当承担违约责任。承租人拒绝支付或者拖延支付租金至法定或者约定的终止期限的，出租人有权解除租赁合同，要求承租人支付拖欠的租金并赔偿损失。（2）按约定妥善使用租赁房屋。承租人应当按照约定的用途合理、妥善使用租赁房屋，爱护租赁房屋及其设施设备。未经出租人同意，房屋不得转租。承租人装修租赁房屋，应当征得出租人同意，不得影响房屋安全。承租人未按约定条件使用房屋的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。（3）租赁合同终止时，出租房屋应当返还出租人。逾期不退还租金的，出租人有权要求承租人除支付逾期租金外，还应当支付违约金。在房屋租赁合同履行过程中，各方当事人应当按照合同和法律规定，妥善行使权利，诚实信用地履行义务，维护房屋租赁市场的健康发展，保护各方的合法权益。（2）房屋租赁纠纷调解的原则和方法1。在承租人优先购买权请求权的调解实践中，承租人往往以其优先购买权受到侵害为由，主张出租人出卖房屋的行为无效。调解时应考虑以下几个问题：一是出租人与第三人订立了买卖合同，但未办理过户登记手续的，可以通过调解来保护承租人的优先购买权。房屋已经过户登记为第三人所有，第三人善意的，应当调解房屋过户维持现状，出租人应当对侵害承租人优先购买权的行为作出经济赔偿。第二，优先购买权的行使不是绝对无条件的，应当受到一定的限制。共有人主张优先购买权，承租人主张优先购买权的，共有人的优先购买权应当通过调解予以保护；承租人只出租部分房屋，出租人出售整栋房屋的，出售部分房屋会对房屋的整体使用产生实质性影响的，单纯地确定承租人行使优先购买权当然是可行的，这是不妥当的。三是把握优先购买权行使的合理期限。一般情况下，出租人在出售房屋时应当告知承租人，承租人应当在接到通知后一定期限内决定是否购买房屋。如果双方没有约定，一般以承租人自出租人出卖房屋之日起三个月内知道或者应当知道为宜。2转租纠纷调解