一、宅基地使用权的转让必须符合以下条件

宅基地使用权的受让主体有一定的范围，宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员，如果转让给村外人员，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，且该成员必须符合宅基地使用权的条件，即一户一宅且面积符合规定。宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让。转让人不得再申请宅基地使用权。宅基地使用权转让后，应当及时办理变更登记。

土地和住房历来是农民的生存基础，几千年来农民对土地有极大的依赖性，限制宅基地转让有利于保障农民的基本生存权，稳定农村的社会秩序，故宅基地使用权不得非法转让，宅基地使用权确须转让的应符合相关法律的规定，并履行相关的登记和审批手续，切不可私下买卖，非法交易。城市居民不能直接从农民或村集体手中购买土地。如需购买，则应由政府先依法向村集体征地，再向需地的个人或者单位出让土地，征地补偿费和土地出让金均需由需地人交纳。只有这样经过合法程序建房才会取得合法财产权，否则属违章建筑。政府有权予以没收或者拆除，并处以罚款。根据《土地管理法》第8条的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。因此，不论在城镇或农村，公民对宅基地只有使用权，没有所有权，即宅基地不属于公民个人财产。对于宅基地所有权不能转让和买卖，也不发生继承。

二、农村村民建住宅需要使用宅基地须完成什么程序

（一）申请

申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。

（二）现场勘查

乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。

（三）填申请表

国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。

（四）村委会审查

村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。

（五）审核上报

乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

（六）审批

县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

（七）放样

由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。

（八）验收发证

新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

三、宅基地使用权不得单独转让的情形。

（一）城镇居民购买;

（二）法人或其他组织购买;

（三）转让人未经集体组织批准;

（四）向集体组织成员以外的人转让;

（五）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。