农村宅基地不能买卖，但农村房屋可以买卖。

在判断农村房屋买卖协议是否有效时，一般会综合考虑如下几个因素：

（一）协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则，还是要尊重和遵守交易当时的法律规定；

（二）协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书，具有更强的法律效力；

（三）房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。因此，如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证，基本认定房屋买卖协议有效。

（四）交易房屋是否已经办理过户手续，买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。

（五）买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地。

一、农村土地使用证由谁颁发？

农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

可见，农民集体所有土地用于非农业建设的，才需要给使用权人发给土地使用证，发证机关为县级或者市级土地管理部门。

二、一般土地使用证分为几种

土地使用证的分为：

(一)集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确定所有权。

(二)集体土地使用证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地使用证，确认建设用地使用权。

(三)国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。

(四)土地他项权利证明书。县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权利。