(1)房屋手续是否齐全
房产证是证明业主对房屋所有权的唯一凭证。当房屋交易没有房产证时,购房者拿不到房子的风险很大。房屋所有人可以将房产证抵押或者转售,即使以后不办理,房屋所有人也可以抵押或者转售。所以最好选择有房产证的房子进行交易。(二)房屋产权是否明晰。只有部分共有人擅自处分共有财产的,买受人与其他共有人签订的买卖合同一般无效。(三)交易房屋是否出租。如果购房者只看房产证,只注意过户手续,而不注意是否有租赁,购房者很可能拿到无法及时入住或使用的房产。
因为我国,包括大多数国家,都承认“买卖不违背租赁”,也就是说,房屋买卖合同不能对抗先前订立的租赁合同。这一点在实践中被很多购房者和中介公司忽视,也被很多卖家利用,引发更多纠纷。
(4)二手房的土地情况是否明确,购房者应注意土地使用性质,是划拨还是出让。划拨的土地一般免费使用,政府可以免费收回。转让是指业主已缴纳土地出让金,而买受人对该房屋拥有相对完整的权利。我们还应该注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年,而业主已经使用了10年以上,那么购房者按照同一区域内拥有70年土地使用权的商品房价格来衡量,并不划算。
(5)市政规划是否影响
一些房主急于出售二手房,因为他们知道房屋将在5到10年内拆除,或者在房屋附近修建高层住宅,这可能会影响照明、价格和其他市政规划条件。作为买家,他们应该充分了解细节。
(6)福利性住房是否合法
房改房、安居工程、经济适用房属于福利性政策性住房,在转让中有一定的限制,这些住房在土地性质和房屋权属范围上有一定的国家规定,因此,买方在采购时应避免买卖合同与国家法律的冲突。
(7)单位房屋是否侵权
一般单位房屋有成本价职工住房和标准价职工住房。两房土地性质为划拨,出让时需缴纳土地使用费。而且,对于标准房价,一般单位享有部分产权,职工转让时有优先购买权。买受人不注意的,可能与业主一道侵害本单位的合法权益。
(8)物业管理费是否拖欠
部分业主过户时,物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费长期拖欠,且已拖欠大量费用。购房者在不知情的情况下购买了房屋,所有费用可能都要由购房者承担。
(9)中介公司是否违规
部分中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款中为购房者提供零首付服务,即,买方支付的所有货款都可以从银行骗取。买方认为他利用了银行,但他不知道如果被银行发现,他可能要承担所有责任。(10)合同是否明确。
比如,合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等问题都要充分考虑。
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