一、房屋买卖居间合同是什么？

居间合同又称中介合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人只会提供订立合同的机会或者服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间合同的当事人，只起到居中斡旋，传达双方意思，牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。因此，订立居间合同可以有效地杜绝中介公司吃差价或利用委托售房合同要求委托人承担违约责任以谋取非法利益。

二、签订二手房买卖居间合同应该注意什么？

1、注意意向金会转成定金

买方在签订合同时虽然支付的是意向金，但卖方一旦认可合同中的交易条件后，意向金就转成定金，但是当意向金转成定金后，如果买方想反悔却没有正当理由，就会失去定金。同理，卖方如果没有正当理由反悔，就会双倍返还定金。

2．注意根据情况约定不同的买卖条件

针对不同的买卖条件，双方要重点防范的风险也是不一样的。根据买方是否有贷款、卖方是否要用买方的首付还贷等情况，双方应在居间合同中约定不同的买卖条件，通常包括卖方没有抵押，买方也不贷款；卖方无抵押，买方要贷款；卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方要贷款；卖方有抵押但其用自有资金还贷，买方不贷款；卖方有抵押，且用买方首付还贷，买方不贷款；卖方有抵押，且要用买方的首付还贷，买方要贷款六种情况。

3．注意对户口问题做出重点约定

因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件公安机关的行为很多是受户籍政策的限制，因此买方无法起诉只能追究卖方的违约责任，可是如果卖方不能及时迁移户口，会给买方带来极大损失，因此双方应当在合同中对此问题做出重点约定，比如不及时迁出应当向买方承担多少违约金等。

三、慎签房产居间协议：

和正式的购房合同相比，很多人对房产居间协议并不太重视，有些中介为了游说买卖双方签订居间协议，会将其介绍为初步的协议，一切以购房合同为准。殊不知，居间协议作为一份合同，从签订时起就发生效力了。

对于购房合同，很多人已经知道需要所有房屋的共有人签字，但是居间协议作为一份初步的合同，共有人能否代替其他所有人签字呢？

让我们先从一起案例看起：一套二手房的登记权利人是父女两人，父亲代女儿和买方签署了《房地产买卖居间协议》，并收取了5万元定金。

协议约定：在居间协议签订卜天之内，父女二人与原告签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同。

同时父亲承诺：若女儿不同意出售房屋导致不能签署买卖合同，则父亲愿意承担《居间协议》的双倍返还定金赔偿责任。后来，女儿果然不同意签订买卖合同。原告要求双倍返还定金。遂起纠纷。

这起诉讼的争议点有两个：1、共有人一人签字房地产买卖居间协议是否有效？2、出售人承诺其他共有人同意签署买卖合同的定金办议是否有效？

提示1：

未经共有人同意代签《居间协议》无效

这种代签字的行为在法律上被称为无权代理，无权代理做出的法律行为既不是有效的，也不是无效的，而是出于一种效力待定的状态。

如果这份《房地产买卖居间协议》没有经过共有人事前的授权，或者是事后的追认，那么买房人是不能根据这个居间协议要求对方承担签订买卖合同的义务，也不能根据这份协议要求共有人承担违约责任的。（当然这个案例中，因为有那位父亲的承诺书而有所不同）。

所以，买房人在和出售方签订《房屋买卖居间协议》时，必须要求全部权利人签字。或者要求签字人承诺如果其他共有人不签字，他愿意承担定金的法律责任。尤其在房价不断上涨时，只有这样约定才能避免卖方以未经全部共有人同意为由，反悔不卖房屋。

提示2：

应要求签字人书面承诺承担定金责任

在这个案件中，被告曾经承诺出售房屋，签订房地产买卖居间协议及收取定金已取得共有的授权，若因共有人拒绝出售该房屋而导致本人及代其签订的房地产买卖居间协议未能履行或者无法继续履行的，则本人承担房地产买卖居间协议所约定的定金双倍返还罚则。这是对别人是否做出一定的行为做如的保证，这种保证他人做出一定行为的承诺是这位父亲的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的法律行为。