综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，如商业、住宅综合用地、研究设计、综合用地等。

2。土地综合利用可以分为两种情况：一种是多用途房地产难以分割，只有一个使用者；另一种是各种用途的房地产可以分割，最终使用者往往是不同的单位和个人。例如，下两层是商业楼，上两层是住宅楼。

3。对于第一种情况，可以按照综合用地50年的高出让年限办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途的界限明确，可以属于不同的使用者。为保证每个使用者的合法权益，出让期限应根据综合用地所包含的具体土地用途确定。如何在取得国有土地使用权的过程中，将综合用地转化为商业用地，一些单位和个人往往对综合用地的概念理解不清，错误地认为“综合用地”是可以用于任何用途的国有土地，包括商业用地、工业用地、，仓储用地或住宅用地。

事实上，这种将“综合用地”理解为“万能地”的做法是错误的，将综合用地作为商业用地使用和转让是不妥当的，面临着法律风险。

综合用地是指由同一土地的不同用途组成的土地。根据《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》第十二条规定，我国国有土地出让用途包括商业用地和综合用地，其中商业用地出让最长期限为40年，综合用地出让最长期限为20年综合用地出让年限为50年。

根据《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要变更土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让人同意，并经出让人批准土地管理部门和城市规划部门，按照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金和登记费。因此，商业用地和综合用地是两种不同的用途，其取得方式和地价也不同。在土地出让过程中，受让人除核对出让人的《国有土地使用证》及其上载明的土地用途外，还应要求出让人提供土地出让或出让时签订的《土地使用权出让合同》进行核实，以查明具体的土地用途，并避免因只以商业用地价格购买综合用地而造成的损失。

子算法

子算法适用于地块面积大、用途分化明显和普通住宅用地的情况。具体做法是：根据地块内不同用途分摊的土地面积，分别对商业用地、住宅用地和其他土地在法定出让期内的价格进行评估，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时注明各用途的分摊土地面积和使用年限。例1：政府准备出售一块有效面积为2万平方米的国有土地使用权。根据规划设计条件，用地为R2、C2（二类居住用地、二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12层，建筑高度≤36层，绿地率≥35%。其中，商业建筑面积4500平方米。商业用地基准价为900元/平方米，住宅用地基准价为600元/平方米。