房地产泡沫破灭是导致美国爆发次贷危机并引发经济衰退的主要原因，而在后危机时代房地产市场的走势对美国经济能否持续复苏更是有着特殊的意义。作为房地产市场的两大支柱，美国住宅市场和商业地产市场的行业周期有所不同，分别处于周期谷底和周期衰退下行之中，且根据目前判断，两大市场均无力在2010年内彻底扭转萧条境地。

从目前来看，美国住宅市场趋稳并接近谷底的迹象日趋明显：美国标准普尔/CS机构2010年7月27日公布的数据显示，受益于销售旺季和住房税收优惠政策，美国5月20个大中城市房价指数环比上升1.3%，同比上升4.6%。2010年6月份美国旧房销售量环比增长了3.6%，为连续第三个月出现正增长，销售量也达到2009年10月份以来的新高，同时当月积压待售住房数量下降了0.7%。6月美国新屋销售量也高于市场预期，较5月上涨11%，涨幅创8年来最高，成屋签约销售指数连续第五个月上升。

住宅市场

迅速复苏可能性小

展望2010年内，美国住宅市场可能将继续呈低位盘整震荡局面，其迅速复苏的可能性相对较小，原因有三方面：

一是由于美国政府出台购房税收抵免政策已有一年之久，消费者购买房产的高峰期在2010年第四季度出现，其政策刺激效果在持续减弱。美国2010年6月成屋销售环比下降5.1%，6月新房销售虽然环比增加23.6%，但销售量仍创下历史次低记录。从成屋库存量来看，待售成屋存量增加了2.5%至399万户，库存空置指标约为9个月左右;从NAR成屋签约销售指数来看，5月份大降30%至77.6，结束了之前连续三个月稳固增长的局面。如果这种状态持续下去，未来房价或将震荡下滑。

二是购房消费者整体信心和6个月内计划购房的意愿均在小幅下降。据美国标准普尔/CS公布的美国购房消费者信心数据显示，2010年5月，美国消费者6个月内计划购置新房和二手房的比例分别持平和下降0.2个百分点;同时，认为房价与1年前相比会下降的消费者的比例仍高达40%，超出认为会上升的消费者比例一倍多，显示出消费者对房价反弹的信心不足。

三是抵押贷款违约率的上升进一步抑制住宅市场复苏。尽管美国第1季度GDP增长3.7%，但是无就业复苏并没有给消费者带来更多的实惠，抵押贷款违约率从2009年第4季度的9.5%升至2010年第1季度的10.1%，其中优质贷款违约率与次级贷款违约率均出现上行，这也会从消费者信心与库存等方面对住宅市场复苏产生一定的压力。

值得强调的是，美国商业地产市场可能仍在触底进程之中。在2007年10月达到繁荣顶峰后，美国商业地产市场在2008年初开始下跌，并在2009年迅速恶化，价格急转直下，违约率、空置率连创新高，这一趋势延续到了2010年。据穆迪公司提供的数据，截至2010年3月底，与2007年10月的峰值相比，美国商业地产价格已累计下跌42.1%，而2010第1季度末美国银行业持有的商业地产抵押贷款违约率达4.17%，高于2009年第4季度的3.83%;违约抵押贷款总额为455亿美元，较2009年第4季度增加了37亿美元。

商业地产市场

年内继续恶化

2010年年内，美国商业地产市场仍可能继续恶化，原因有三：其一，美国商业地产相关债务的违约率可能会继续走高，将致使该市场继续萎靡不振。从2010年6月底到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中大量贷款为2007年所贷，而市场的持续萎靡将推高美国商业地产相关债务的违约率，从而引发商业地产价格的继续回落。其二，美国失业率并未见顶将可能加大商业地产市场复苏压力。自金融危机发生以来，美国失业率持续恶化，并于2009年10月升至10.2%的26年来峰值，尽管在2010年6月已降至9.5%，但仍在高位徘徊，而美国商业地产相关就业人数仍在减少，将可能继续抑制商业地产需求复苏。其三，美国商业地产空置率的上升将加大商业地产市场继续探底可能性。据美国仲量联行(JonesLangLaSalle)预测，美国商业地产空置率将在2010年见顶并在2011年小幅回调，因此在2010年内商业地产市场复苏可能性较小。此外，大部分美国主要城市的商业地产仍处于继续衰退状态，2010年内将可能继续探底。

在此背景下，包括中资银行在内的金融机构需密切关注美国商业地产市场的短期风险，并适时抓住美国房市复苏过程中的中长期机遇。由于部分美国房市刺激政策在2010年4月底到期，在后续政策尚未出台的背景下，市场预期美国房市短期内将有小幅的下行风险，但鉴于经济复苏趋势较为明确，美国房市、特别是与商业景气度密切相关的商业地产在未来一段时间内将触底反弹的中长期趋势之中，金融机构应顺势而为、趋利避害，以相关业务中长期内的稳健发展为目标，适时把握机遇，并做好相关业务的短期风险管理。