购买的流程:
我建议买房子通过中介机构,要正规的大一些的中介公司,服务信誉等都会相对较好,交易过程既结果也相对安全
1、选择中介机构:在大公司中多找几家同时寻找,多撒网的原则是对的,得到好房子的机会也就更大,还说不定碰个房东急卖逮个便宜也有可能,但是一定要找个有信誉的品牌中介公司
2、明确购房要求确定中介费用:这个嘛~就是把你的需求告诉业务员了,让他们帮你找合适的,比方什么价位、地段、楼层、房龄、采光要求等等等等,也顺便听听中介公司的人的介绍,看一下自己的购房预算能不能买到所期望的房子,列一个最合适的购房计划
3、签定房地产经纪合同:这个就是要签定购房委托合同,据我所知,好象没有哪个公司会要求客户来签这个东西,中介公司无非就是登记一下,了解下你的实际情况就好了
4、搜索信息联系合适卖家:这里就开始进入正题了,找房子了,负责任的中介公司都会是找最合适的房子给你看,不会象小公司那样只要有个差不多的房子给你看,看中看不中不管,先看了再说;大点的公司还好,一般不会随便给你看房子的,现在的主要做主的人就是你了,在他们推荐的房子里面挑选几套最合适的房子,然后再找到一套最中意的选择,再调查一下该房产的市场行情,定一个价格出来,然后就是让中介公司去谈价格吧!定价格是很难的事情么??其实不是,只要你符合市场价就好了,不要贪心的想花很少的钱买很多的东西,请记住一点-------
---------便宜没好货,好货不便宜。
4、价格与定金问题:在你出了价格以后(你出的价格一定是比中介公司或是房东的报价低的),这个时候中介公司就会要求你付一个叫“意想金”的东西,要这个东西是中介公司为了保护自己的劳动成果,他们怕价格谈好后你不买了,弄得中介公司两面不是人,所以就要这个东西,如果价格谈下来了,这个“意想金”就会直接转变成为定金,把这个房子定下来,中介公司会把房东的房产证收下,禁止房东再把房子卖给别人。
5、签定买卖合同办理登记过户手续:签合同不难,就是要把你和房东两个人的事情协商好就可以了,比方:成交价格、是否赠送东西、何时过户给你、何时交房等等,都确定了以后就签字生效!
6、第一笔首付款:大多公司都是在签合同的同时,你要把第一笔款子划给房东,这第一笔款子是要把定金加进来的,后面我再举例子来说吧
7、第二笔款及房地产过户:依照合同上规定的日期,买卖双房在中介的陪同下进交易中心办理过户手续,交纳税费,产权变更。这个时候就是要办贷款了,办贷款的话中介公司都是有专门的部门负责做贷款的,你只要配合他们提供材料就可以了!第二笔款就是在过户后付的,但是到帐时间是在过户后的25~35天。
8、第三笔款(尾款):贷款放下来以后,银行会通知买卖双方,然后双方又要在中介的陪同下去贷款的地方,卖家确认收到款项,然后买家拿到产证。下面的事情就是交房了,大约是在拿到产证的一个星期左右,看买卖双方协商,并没有详细准确的规定。要办理的事情就是房屋内的东西过户:物业过户及费用结算、煤气过户及费用结算、有线电视过户及费用结算、水和电的费用结算,如果还有宽带、电话等等东西,也要进行过户或是拆除,房东户口是否迁出,在进交易中心办理产权变更后,中介公司都会要求房东把该房地产内的户口迁出的。然后就是房东把钥匙给你,拿到钥匙,所有费用结算清楚,原来有房东名字的东西全部变更以后,就要付尾款!然后房子就是你的了。
恭喜你有了自己的房子!
现在句例子来说一下:
比方110平方米的房子,100万成交
你付的定金是3万
那么:
首付款就是:100万*30%=30万,因为你交过一个3万的定金,所以你要付给房东的就是30万-3万=27万!
第二笔款是:100万*60%=60万,如果你的60万全部贷款的话,那你第二次就不用给房东什么钱了;如果只贷40万,那你就要给房东20万,等到贷款放下来的时候房东才会拿到那40万
第三笔款(尾款):100万*10%=10万,所有事情都更名,结算清楚了给房东。
在你付给房东每笔钱的时候,房东是都要给你写收条的,而且中介公司也会做为你们的见证方。
贷款的流程都差不多:申请贷款→评估→通过→办理公积金贷款或是抵押贷款的手续→放款,现在上海用公积金是贷不到40万的,好象最高可以贷到30万,大多数人都选择的是组合贷款(公积金贷款和商业贷款同时)。
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