新的《民法典》于2021年1月1日生效，

《民法典》第五百零六条【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身损害的；

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

当事人可以在合同中约定免责条款，但免责事项不得违背公平和诚实信用原则，否则该免责条款无效。可见，物业管理公司可以在物业管理合同中约定减轻自己的部分责任，但不能免除自己的一切责任，否则该条款无效。

在我国的物业管理实践过程中，凡有如下情况的属无效行为：

(1)物业管理合同的主体不合格，即根据法律规定，当事人一方无权签署物业管理合同；

(2)物业管理合同的内容违法，即合同的权利义务条款违反了法律的规定；

(3)物业管理合同的一方当事人是因为受到欺诈或胁迫而作出了不真实的订立合同的行为，且损害了国家利益；

(4)合同内容违反国家利益或社会公共利益。如有上述情况，物业公司应当向业主返还财产、赔偿损失、追缴财产。

合同中约定的免责条款怎样是有效的

免责条款根据不同的目的，可以分为两类，一是限制责任条款，比如，只能提供指定商家的货物或者赔偿责任不超过货款的总额。二是免除责任，比如，钱已离柜，概不负责。在一般情况下，免责条款的有效条件比限制责任条款更加的严格，但总的来说都必须满足以下的条件：

1、必须是双方当事人真实的意思表示。合同是当事人意志自由的体现，如果非意思真实的表示，是由一方强加到另一方当事人，合同就没有自由可言了。

2、必须经双方当事人协商同意。双方的意思表示通过协商后才可以确定，如果一方当事人都不接受免责条款，是无法订立合同的。

3、必须符合社会公共利益要求。免责条款要能保障合同当事人的人身，财产等免受损害，否则是无效。

4、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。这是免责条款的主要功能，如果不能分配当事人之间的权益与风险，加重甚至是剥夺一方当事人的权益的，属于无效。

5、必须予以说明的格式合同免责条款，其提供者必须尽说明义务。格式合同的免责条款一般是由一方事先拟定，另一方当事人对内容事先不知，有的即使是知道了也不明白是表达什么意思，因此提供者必须做说明。

其次，订立合同中的免责条款属于下列的情况应当认定为无效：

1、显失公平的无效。

2、以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的无效。

3、格式合同免责条款未向对方当事人提醒注意和详细说明的无效。

4、造成对方人身伤害的条款无效。

5、因故意、重大过失致他人财产损失的免责条款无效。