房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况下怎么办-法师兄

房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况下怎么办

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 21:42:46 347 人看过

审判实践中存在房屋共有人与承租人同时主张优先购买权的情况，在这种情况下，谁的权利更优先，我们认为共有人权利应优先于承租人。理由是：

1、从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。

2、从权利设置目的及救济上讲，共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他保护。

3、从物价值的综合利用上讲，共有人作为共有财产的所有权人，其财产与争议财产的利害关系较之于承租人更为密切，让其享有优先购买权更能让财产归于整体和一个产权人，更有利于物权的行使和更有效地利用物的价值，同时法律上共有人对争议的共有财产比承租人负有更多的义务，让其优先行使购买权，更能体现权利与义务相对等的原则。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多共有相关文章

共有
两种人有优先购买权共有人先于承租人

房屋优先购买权是指同等条件下，一般是指在同样的价格下，对房屋具有优先购买的权利。根据法律规定，在房屋买卖中，具有优先购买权的人有两种：一种是房屋共有人．包括共有人和按份共有人。房屋共有人中有人要卖共有房屋，必须先征得其他共有人的同意。在同等条件下，其他共有人具有优先购买的权利。另一种是房屋承租人。在租赁期间，出租人有权出卖房屋，但是必须提前三个月通知承租人，而且在同等条件下，承租人有优先购买权。如果一套房屋既有共有人主张优先购买权，又有承租入主张优先购买权，则同等条件下，共有人先于承租人。只有共有人放弃优先购买权时，承租人才可购买，且承租人相对于其他购买者来说，仍有优先购买权。如果优先购买权受到侵害，共有人和承租人可以向房屋管理部门提出申诉，或者直接向人民法院提起诉讼，要求确认房屋买卖行为无效，造成损失的，还可要求赔偿损失。(荣)

2023-06-10

329人看过
优先购买权
房屋整体转让时，能否就承租房屋主张优先购买

局部房屋的承租人，在房屋整体转让时，能否就承租房屋主张优先购买权？承租人只承租一栋楼房的一间门面或一间房屋，当出租人将一栋楼房整体转让时，承租人能否就承租房屋主张优先购买权？我们认为，这种情况下，承租人不能主张优先购买权。理由是：1、承租人的优先购买权仅能相对于承租的房屋行使，权利客体具有特定性，不应随意扩大，否则不利于市场经济条件下物的流转，成为财产流转的桎梏。产权人将包括出租房在内的楼房整体出售，该栋房屋应视为一新物，此物与承租人享有优先购买权的客体并非为同一客体，在此情况下无“同等条件”可言。2、就物的有效利用而言，楼房整体利用显然比一个房间单独利用更能实现财产的整体价值，在这种情况下，承租人的优先购买权也应让步于这种更大效益的利用。

2023-04-22

414人看过
优先购买权
出租房买卖，承租人时候有优先购买权

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。一、房屋租赁登记备案的材料办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：1、房屋租赁合同；2、房屋租赁当事人身份证明；3、房屋所有权证书或者其他合法权属证明；4、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：1

2023-02-28

459人看过
优先购买权
什么是房屋优先购买权,什么情况下买房可以享受优先购买权

房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。可以享受优先购买权的情形如下：1、在租赁合同的存续期间；2、在同等的条件下购买；3、必须在一定期限内行使。一、租赁合同是否有优先购买权在房屋租赁合同中，双方可以做出优先购买权的约定，通常是出租人如果将房屋出售，作为承租人有优先购买的权利。并且出租人要提前告知承租人，当然，优先购买也有期限要求，如果超过一定期限承租人没有意向的，视为放弃。出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人在同等条件(主要指价款、付款方式、担保状况等条件)下享有优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋的，应在提前通知承租人，如果是拍卖的，应提前五天通知承租人，

2023-02-04

202人看过

共有
共有房屋的承租人与房屋所有人的权利哪个更优先？

共有人权利应优先于承租人。因为承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权。而共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。船舶优先权的特点是什么船舶优先权具有以下突出特点：1、法定性。船舶优先权是一种法定的担保物权，其产生要基于法律规定，当事人不能通过约定创设船舶优先权，同时其实现也必须通过法院依法行使职权进行。2、秘密性。虽然船舶优先权是一种物权，但不受物权公示性的约束。船舶优先权的产生和存续既无需当事人做任何意思表示，也无须在船舶登记机关进行登记，从而也无从查知。3、随附性。船舶优先权一经产生就附着在船舶上，随船舶的转移而转移，只有法定原因发生才消灭。船舶的合法受让人不能以对受让船舶以前的债务无责任为由抗辩船舶优先权。但为了限制这种权利，海商法规定，船舶转让时，船舶优先权自法院应受让人申请予以公告之日起

2023-07-13

433人看过
共有
承租人和共有人买房时谁更优先

应当确认共有人的优先购买权更为优先，因为，基于共有关系，共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权基于债权产生，则不具备此效力。根据“物权优于债权”的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。作为房屋而言，无论先前共有形式如何;一旦共有人转让房屋时，其他共有人有优先购买权。因为房屋通常是结构上相连，或配套使用，是不易分割的一个整体，让其共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，有利于消除矛盾。一、农村买房合同可以在哪些情况下无效1、地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖

2023-06-22

299人看过
优先购买权
房屋承租人优先购买权的构成要件，优先购买权的行使效果

一、房屋承租人优先购买权的构成要件房屋承租人优先购买权的构成要件如下：1.实质要件，即需要是同等条件。对于同等条件的认定需要明确的是，同等条件主要指价格条件，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式。2.形式要件，即优先购买权的行使需要在一定期限内提出。二、优先购买权的行使效果优先购买权的行使能产生以下两层效果：1.行使优先购买权首先产生使所有权人就特定财产与第三人成立的买卖关系归于无效的效果。产生这一效果是优先购买权“优先”的体现，即对第三人具有对抗效力的体现。2.优先购买权成立权利人与所有权人之间就特定财产的买卖关系。这是优先购买权“购买”含义的体现，也是最终效力的体现。行使优先购买权最终要产生这样一个效果：成立权利人与所有权人之间就特定财产以和第三人购买时的“同等条件”为内容的买卖关系。三、享有优先购买权的几种情形享有优先购买权的情形主要有以下几种：1.股东优先购买权股

2023-04-11

119人看过
优先购买权
承租人在哪些情况下无权购买租赁房屋？

该段内容讲述了承租人不享有优先购买权的情况。具体包括：1. 如果房屋是按份共有人，共有人可以行使优先购买权；2. 如果出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母和孙子女，那么承租人不享有优先购买权。不允许承租人享有优先购买权的情况包括：1.如果房屋是按份共有人，那么共有人可以行使优先购买权；2.如果出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母和孙子女，那么承租人不享有优先购买权。出租人出售房屋承租人购买权限制根据我国《民法典》第七百二十五条规定，出租人出售房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同时，根据该法第七百二十五条第二款规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。因此，若出租人出售房屋时未与承租人协商，或者承租人行使优先购买权导致房屋出售给非近亲属的，该行为违

2023-09-02

251人看过

优先购买权
承租人不得优先购买的状况

承租人在以下几种情况时是不可以优先购买房屋的：房屋的共有人在行使优先购买权时，承租人是不可以购买的；如果出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹以及祖父母的，承租人也是不可以优先购买房屋的；出租人履行告知义务后，承租人在十五日内没有明确表示愿意购买房屋时，也是没有优先权购买的；购买房屋的第三人出于善意并且已经办理房屋登记手续的。房屋承租人优先购买权的效力问题理论界或实务界的不同观点：第一种观点：人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。第二种观点：法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。第三种观点：当事人提出无效合同确认之诉，人民法院既可以根据当事人的请求作出判决，也可以根据形成权的理论，依法支持当事人直接购买房屋的诉讼请求。最高人民法院民一庭对该问题进行研究后，形成两种观点：多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对

2023-07-01

335人看过
优先购买权
出租人主张解除租赁合同是还有优先购买权吗

出租人主张解除租赁合同还有优先购买权。只要租赁合同没有解除，承租人就享有优先购买权。但如果承租人拖欠租金已构成解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。一、出租人私自卖房如何赔偿？(一)怎样确定出租人侵害了承租人优先购买房屋的权利根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，只要确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”，就构成侵害优先购买权。(二)承租人权利受到损害时如何要求赔偿出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权。但根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第

2023-03-05

157人看过
按份共有
近亲属欲购买按份共有人能主张优先购买权吗

近亲属欲购买按份共有人能主张优先购买权，首先，优先购买权要能成立买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；其次，买卖合同权利要能优先实现，这是“优先”应有之义；再次，能否定出卖人与第三人所签订的合同效力并能实际取得物权，这是优先购买权所蕴利益的最直接体现。上述三项主要法律效力相对应为形成效力、优先效力和追及效力，它们的法律功能分别为：形成效力，即权利人可依单方意思表示使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利，而相对人则受到拘束，必须接受此法律效果。按份共有人的优先购买权的形成效力表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，按份共有人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件建立买卖合同关系，并产生债权请求权。优先效力，是指物权优先于债权的效力，债权之间不具优先效力，基于优先效力，按份共有人作为优先购买权人，可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移共有物的所有权，以实现其债权。追及效力，是指如果出卖

2023-06-15

124人看过
优先购买权
房屋转让中承租人优先购买权的效力

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定一、承租期间的特殊情况出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者

2023-03-06

214人看过

优先购买权
承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?

主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。

2023-06-09

66人看过
按份共有
按份共有中其他共有人在哪种情况下有优先购买权

1、按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。2、法律依据：《民法典》第三百零五条【按份共有人的份额处分权和其他共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第三百零六条【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。按份共有人对外转让需要其他人同意吗1、按份共有人对外转让不需要其他人的同意。按份共有是指共有人分别按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务。所以按份共有人出卖自己份额不需要征得其他共有人同意。只需转让自己的份额即可。但是其它共有人享有优先

2023-08-17

138人看过