正在发行的一款期限为18个月的“上海森泽股权投资集合资金信托计划”，发行信托规模为34950万元，将用于一次性打包整体收购位于上海市青浦区已取得销售许可证的11套海源别墅。该信托产品称其收购价格远低于市场零售价格，看似让投资者捡了大便宜，可在当前楼市调控的背景下，房地产信托参与炒楼值得质疑。

据产品说明书披露，这款信托产品收购海源别墅的价格预计为48000元／平方米，收购总价约32000万元。为实施这一收购计划，将成立项目公司。信托计划中的4950万元用于向项目公司增资，剩余资金以资本公积方式进入项目公司。据悉，该信托计划的主体是上海森泽房地产有限公司。信托计划中的优先级资金为25000万元，由信托公司向合格投资者募集；劣后级资金9950万元，则由上海森泽认购。根据计划，项目公司将通过出售11套海源别墅收回资金。

上海市房地产交易中心的公开信息显示，海源别墅开盘于2009年5月，总套数为18套，可售套数为11套。2010年4月以来，该项目没有新盘成交记录。待出售的11套别墅，开盘时公布的参考价为40000元／平方米，可浮动幅度为20％。在信托产品说明书中特别说明，“海源别墅近期成交的别墅单价为56000元／平方米”。这意味着信托计划所指的“远低于市场零售价格”，计入了两年来的市场涨价因素。由于海源别墅1年多来没有新盘成交，所谓56000元／平方米的近期成交价，指的是二手别墅交易。若考虑到海源别墅仅有7套已成交，这个“近期成交的别墅单价”是否真正具有参考价值，投资者其实很难把握。

通过信托融资的方式募集资金，一次性扫货买入单个别墅项目的全部剩余房源，未来再以出售方式获利。表面看，这只是一家房地产公司的收购行为，实际参与者包括认购信托计划的自然人。如此明显的炒楼行为，有悖于当前房地产调控的主旨。为了遏制房价过快上涨，房地产调控的主要手段之一是约束投资投机性购房，对二套以上购房说“不”。信托融资为投资投机性购房另辟蹊径，显然是不适合的做法。

当前房地产调控政策的核心突出体现在“限”字上，采取限制购房套数、限制贷款、限制异地购房等举措。房地产信托集资炒楼，违背了限购原则，钻了楼市调控的政策空子。自然人通过购买房地产信托来分享房产投资的资本利得，与个人买房赚取差价属于一种性质，只是投资方式的表现不同而已。

值得注意的是，类似的信托融资收购别墅项目，很可能并非个案。前不久上海出现离奇的成交案例，位于松江的单价近10万元／平方米的紫园单天成交34套，而此前该项目5套预售房源花了五年时间也没卖完。如此异乎寻常的热销，虽然公司方面解释为长期积累买家的结果，但市场人士怀疑潜在买家找了信托公司融资。回头再说海源别墅，若信托计划发行成功，将上演“1年无成交，1日卖出11套”的销售盛况。

可见，房地产信托被当做炒楼的一种融资工具。对于上海森泽的收购计划，银行不会轻易在贷款上给予支持。愿意对优先级资金认购者给出高收益率，600万元以上认购的年化收益率为13％，成为上海森泽的融资代价。不过，这种看似多赢的信托融资，仍面临较大的政策调控压力，上海市场上的别墅折扣成交早已不是新鲜事。

银监会近日明确表示，需要加强对房地产信托业务的监管。很显然，对于参与非建设类的房地产信托项目，有必要从政策调控的角度亮红灯。