房屋建筑物评估实施流程

1.核实相关材料。主要对委托方提供的房屋建筑物清查评估申报表进行核实，其中包括所提供的资料和财务记录是否相吻合，有关产权及相关法律资料是否完整，表格填写内容是否齐全，数字是否正确等。其格式以财政部关于评估报告规范要求填列的房屋建筑物评估表格为准。

2.现场调查分析。在开始现场工作之前，评估师须对委估范围内的房屋建筑物的基本情况进行调查分析，主要包括资产概况、产权状况、所涉及土地产权权属状况，结合生产经营对资产使用情况进行初步评价。具体有以下几方面的内容：

(1)评估企业房屋建筑物基本情况调查：被评估房屋建筑物的总面积、占地面积、主要用途;主要建筑物的建造时间、分布、结构类型;从生产经营角度看目前的使用状况。

(2)估房屋建筑物产权情况调查：

①对拥有行政划拨土地使用权或以出让方式取得土地使用权的房产，应核查房产产权原件，房产证的有效期、房产证编号、房产面积;房产证登记的位置、所有权人、房产证附图、变更登记情况、颁发日期;产权证上记录的其他项权利。

②无房产证的房产或在建工程中的房产项目应取得建设工程规划许可证或建设工程开工许可证，主要核查证号、房产面积、位置、颁发日期。

③他项权利的相关记录，包括;担保抵押、质押期限、拥有他项权利存在的资产投资投资转让股权是否受到限制，有关担保、抵押、质押合同等。对尚未取得房产证的正规建筑，应检查建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、房地产买卖合同等文件。

④对没有土地使用权或土地使用权尚未办理完土地出让手续的土地上的房产，应核查租地协议、有关政府批文、建设用地许可证等法律性文件。

⑤对拥有产权但已签订长期出租协议的出租房屋，应检查房屋租赁合同对承租、出租双方权利义务的规定。

⑥对在租用土地上建造的不应作为企业固定资产的建筑物，应了解租地合同中的相关内容，其中包括出租方占用的土地性质、租用土地期限、租用期结束对地上物的处置方案及相关房屋建筑物的面积、用途、结构特征等。

⑦对待征土地建造的房产—临时建筑物，应核实规划实施的时间、获准在该地块建房限定性条件、拆除时是否回得到相应的补偿等。

⑧待评估的在建工程是否已取得建设工程规划许可证、建设工程开工证，若在建工程项目仅仅为前期规划阶段，应通核实有关政府批文以对其权属关系予以认定。

⑨了解委估资产周边环境及其规划条件。

3.根据所了解的房屋建筑物的不同情况分别采用成本法、市价法、收益法对房屋建筑物进行估价。