一、什么是回迁大产权
回迁房指的是开发商征收土地时,赔给被拆迁住户的房子。
回迁房产权:
(一)如果回迁房是用作住宅的话,那么产权年限是70年;
(二)如果回迁房是用作综合用地使用的话,那么产权年限是50年;
(三)如果回迁房是用作商业经营的话,那么产权年限是40年。
国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交。按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
小产权房又称乡产房、村产房、使用权房。按国家相关规定,房屋产权证当由房管部门统一发放,是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权。而小产权,则由乡镇府或村委会盖章证明其权属,只包括房产使用权而不包含国有土地使用权的不完全产权。
如果有土地证的回迁房是有大产权的。
二、回迁房和普通商品房的区别是什么
(一)房屋价格不同
回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大,价格相比较高。
(二)房屋权利不同
符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市,也无法进行抵押贷款。
(三)买卖关系不同
商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。
三、购买回迁房最好注意什么
(一)查清回迁房的土地性质。购买回迁房一定要查清土地性质,免得买到集体土地上建设的回迁房。
如果是国有划拨土地上的回迁房,当时是享受了国家的优惠政策,没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费,这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。
(二)警惕一房多卖现象。回迁房买卖无法办理预告登记,卖房者就有一房多卖的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同,不违反法律的禁止性规定,都是有效合同。这也就意味着到时候需要和多方争夺房屋的产权,最后得到房子的可能性就很低了。
(三)签订房屋买卖协议时,写明交房具体时间和办理过户手续的时间。这样如果卖方发生反悔,就可以凭借协议向卖方要个说法,要求其继续过户,或者退还金额并承担违约责任。
(四)不要一次性付清所有款项。签订合同的时候最好写明进行分批付款,先付首付,拿到证明之后再付中间款,过户之后付尾款。
最重要的是一定要留有尾款(最好占比较大的尾款)这样如果卖方想要违约,计算之后发现违约所得小于尾款时,选择违约的可能性就会降低。
(五)尽量要求其他家庭成员签字。回迁房的产权证可能就只是户主的名字,但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积,所以尽管产权证上没有他们的名字,不动产登记簿上还是有他们的名字。
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