案例

王先生想购买一套面积较大的房屋A，但由于政策及经济情况的限制，必须出售其名下另一套房屋B，于是就B房屋与李女士签订房屋买卖合同（以下称合同1），同时就A房屋与张先生签订房屋买卖合同（以下称合同2）。但由于李女士的购房资质审核未通过，导致王先生不能及时将B房屋出卖，而A房屋的过户期限也已经到期。此时，由于李女士不能如约履行合同，导致王先生在与张先生的合同履行中构成违约。

专家分析

伟业房源网站集团市场研究院经理孔－丹表示，合同不能按时履行，有可能导致连环单中的售房人或购房人在另一房屋买卖合同中构成违约，因合同具有相对性，守约方在另一房屋买卖合同中违约所遭受的损失，也无法向违约方主张。

合同1与合同2属于两个独立的合同，合同具有相对性，王先生在合同2的履行过程中遭受的损失，对于合同1而言，不属于因合同履行遭受的直接损失，而是间接损失，因此，王先生不能向李女士主张，要求李女士赔偿他在合同2里的损失。简单地说，这笔损失只能王先生自己掏，李女士只需对合同1的违约给王先生补偿即可，对于合同2王先生的损失，与李女士是没关系的。

孔－丹也提醒消费者，目前市场上卖一买一的改善型置业需求很多，因同时涉及卖房和买房的过程，出现问题的概率很大，置业者应留意每一个细节，以免造成不必要的麻烦。

买二手房流程指导

一、找中介选房源。在看房源时可多看几家中介的挂牌房源，多比较，选择价格和品质都合适的。有的中介公司有独家房源，这类房源价格可能相对较高，购房者要慎重对比，选择适合自己的。

二、核实卖方身份。一旦确定房源，要核实卖方的身份，如果是个人，看他的身份证。

三、确认产权。到房管局查验卖方的房产证。查看以下几个关键点：

1．产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。

2．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

3．看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见，千万别忽视这些注意事项。

四、核实房屋是否允许买卖。以下情况的房屋千万不要买：

1．已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；

2．被人民法院或行政机关依法查封的房屋；

3．属违法或违章建筑的房屋。

五、对房屋质量及其他配套设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

六、关键性承诺应体现在合同中。对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定一旦发生纠纷则无法举证。购房者在签订房屋买卖合同时，要注意写明“房屋交付期限”，注明何时卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿等。

七、留心付款方式和时间。买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款，由此能够增加购买付款凭证。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10％左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

八、小心房款和产权的交接。不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

九、保证产权顺利过户。经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程；从买方的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

卖二手房注意事项

1．代理方式的选择。委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。

2．代理时间的选择，代理有效期宜短不宜长。如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签订合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。

3．“跳过”中介有风险。有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。所以，最好找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。

4．不签“到手价”。许多客户在委托卖房时嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。二手房交易过程中，除房屋本身的房款外，还涉及契税、交易手续费、中介费等费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床。因而，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。

5．注意买方的资格和购买能力。如果是卖一买一的置业者，应尽量先把卖掉的房子处理好，以免被动。