最有效的办法是更换物业。

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2/3以上同意，即可更换物业公司

2、由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允

5、评标，并选出中标的物业公司

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

8、表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标

但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。

首先是业委会成立难。一般来说，根据《陕西省城市居住区业主委员会组建办法》规定，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。

一、业主享有哪些权利

(一)专有部分的所有权

业主对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

(二)共有权

业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权;共有道路、车位的共有权;建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。

这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

(三)共同管理权

共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定:业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

4)参加业主大会会议，行使投票权;

5)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

6)监督业主委员会的工作;

7)监督物业管理企业履行物业服务合同;

8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

10)法律、法规规定的其他权利。

我们可以知道，业主的权利在受到侵害之后，可以向业主委员会反映，或者是到物业管理部门提出诉讼，若还是不能使自己的权益得到保障的，可以按照规定，更换物业公司，但这不是治本的办法。