商品房面积误差引起纠纷的处理

商品房销售，在实务中有按套（单元）计价的，也有按套内建筑面积或者建筑面积计价的。这些做法，也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”

1．约定以“套（单元）”计价，对商品房面积误差纠纷的处理

《商品房销售管理办法》第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

按照上述规定，一般而言，在商品房现房销售情况下，由于买受人可直接查看实物，故以“套（单元）”作为一种计价单位，使交易简洁明快，并不失其合理性。引起面积误差纠纷的，一般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意，不必过分纠缠于商品房面积的计算及其误差的比例问题。

在商品房预售的情况下，以“套（单元）”作为一种计价单位，房地产开发企业应当在合同中附所售商品房的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。由于买卖标的物尚未实际建成，按照商品房建造的客观规律，应允许合理误差的出现。商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。对误差范围没有约定的，则可从考察当事人合同目的出发，并参考合同履行地当地的交易惯例，只要相关尺寸、面积误差不足以影响买受人合同目的实现，就应维持合同的效力。

2．约定以商品房面积计价，对面积误差的处理

（1）与面积误差相关的几个概念

商品房销售面积。商品房整栋销售的，商品房的销售面积为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除【建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（以下简称《面积计算规则》）第四条】。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和（《面积计算规则》第五条）。

房屋面积误差是如何产生

1．图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能会产生误差。购房人在购房时（主要指期房）拿到的面积叫“预测面积”，它主要是测量单位根据图纸得来；而购房人在入住时拿到的面积叫“实测面积”，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环节。

2．开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异。

3．政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因。据了解，目前测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方：

A有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但何分摊计算却没有具体规定；

B个别关键术语没有解释。如规范中多次提到勒脚，但到底什么是“勒脚”却没有解释，阳台与平台的准确定义没有解释等等；

C有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体如何计算等规范中就没有提到，这就特别容易导致作业人员因理解不同而测算出不同结果。

4．测量本身就有误差

同样是1M长的尺子，每个人测出的却是不一样的，也就是说测量本身就有误差，但规定有其允许误差范围，通俗地讲，100平方米的房地测量误差不得超过正负0．6平方米。

《商品房销售管理办法》第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明

合同约定面积

与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝１００％

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。