一、婚前房产婚后增值部分，离婚时归谁

夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。夫妻一方个人财产属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。我国民法典对于原物与孳息之间的关系及孳息的取得原则，自然孳息采用所有权主义及用益物权主义，法定孳息采用协商及交易习惯原则。

婚前房产是夫妻一方个人的重要财产，在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益、知识产权的收益归夫妻共同所有。婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，为夫妻共同所有。但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，首次明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。

二、夫妻一方擅自处理共同财产怎么办

夫妻一方擅自处理夫妻共同财产的，按以下情形处理：

（一）另一方可以申请撤销财产处理行为，但受让人善意取得的除外；

（二）如果是隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，另一方可以向法院起诉分割夫妻共同财产；

（三）一方擅自处理共同财产，造成另一方损失的，受损失一方可以主张赔偿。

三、婚前房产离婚时增值部分如何计算

离婚时婚前房产增值部分的计算，主要发生在婚前一方出资首付，婚后双方共同还贷的案件中。实践中主要有以下几种计算方法：

第一、（共同还贷本金除以购房时的合同价乘以离婚时房屋的现值加上共同还贷利息）除以2；第二、共同还贷本息除以（购房合同价加上总利息）乘以离婚时房屋现值再除以2；

第三、【共同还贷本金除以（首付加已还本息）乘以（离婚时房屋现值减去购房合同价）加上共同还贷利息】除以2；

第四、共同还贷本息除以购房合同价乘以离婚时房屋现值再除以2；第五、共同还贷本息除以结婚时房屋价值乘以离婚时房屋现值再除以2；

第六、共同还贷本息除以（购房合同价加上已付利息）乘以离婚时房屋现值再除以2；

第七、共同还贷本息乘以房屋现值除以购房合同价除以购房年限再乘以婚姻存续期限再除以2；

第八、【共同还贷本息乘以房屋现值除以（购房合同价加总利息加税费基金）】再除以2。