一、什么是居住权

居住权，用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

二、居住权的特点

(1)居住权属于人役权、系为特定人居住使用他人房屋这一利益而设定。居住权具有人身性，与居住权人的人身及法津地位相关联。首先，居住权的权利主体，主要是与标的物所有权人有特定身份关系的自然人。所以如此、是因为居住权主要源于婚姻、家庭关系，源于婚养、扶养和抚养的需要，通常涉及家庭成员特有或应有的利益。其次、居住权具有时间性、或称“暂时性”。前已言及，居住权系为特定人的利益而设定，而人的生存有期限、因此该期限即为居住权的最长期限。当然，所有权人在设定居住权时，也可以确定一个具体的期限，当居住权人的生存期限高于该期限时。则以该期限为居住权的期限;低于该期限时，则以居住权人的生存期限为居住权的期限。再次，居住权不具有转让型。古罗马法中，人役权是不能让与的权利，不能与权利人相分离，其随权利人的死亡而消灭。但是，权利的行驶可以转让。

(2)居住权的客体即标的物，限于房屋。居住权权利的基本内涵决定了其客体仅限于房屋，居住权不能设定在其他物上。

(3)居住权是因居住而使用房屋的权利。居住权是因婚姻家庭关系而产生的赡养、扶养和抚养而设定的权利，表现为居住权人为居住的目的而对他人所有房屋进行使用的权利。首先，居住权人对于房屋的使用以居住为限。居住权人不得改变房屋的结构和用途，但为方便居住可以对房屋进行必要的装修和改良。其次，为居住而对房屋进行的各种使用都属于居住权人的权利范围。例如、居住权人可为某些必要的收益行为，包括从事商业买卖，存放货物等，以不改变房屋的结构为前提。再次，居住权主要是居住权人本人对房屋的居住使用，但其他人可以基于居住权人的需要与其共同居住，如居住权人的近亲属、保姆等对房屋的使用。

三、居住权的取得和消灭。

(1)居住权的取得：关于居住权的设定，各国法规定大致相同。罗马法中，居住权通常以遗嘱设定，较少以契约设定，但也有直接以法律规定的情况。在法国;居住权由法律规定或由当事人设定。当事人设定要遵循债权意思主义的原则，而且主要以标的物所有权人的意思为主。但在实践中，只能根据契约或遗嘱设定。此外，学说认为居住权亦可通过取得时效而取得。

(2)居住权的消灭。罗马法中，役权消灭的原因包括：成立要件的欠缺。如标的物毁损成灭失;役权期限届满或解除条件完成;役权人放弃权利。法国民法规定：居住权消灭基于居住权人死亡;居住权期限届满;居住权人与所有权人合为一人;经过30年期间居住权人未行使权利;居住权的客体全部灭失。

四、居住权执行难是什么意思

根据司法实践居住权纠纷案件存在以下四个难点：

一、查清事实困难。原告经常诉称曾经居住在系争房屋内，但对于家庭内部的实际居住情况通常没有直接证据提供，需要基层组织出具证明，而居委会因为不愿介入家庭纠纷，往往拒绝出具;有时又因双方当事人陈述不同，居委会出具前后矛盾的证明，导致认定居住权的关键事实难以查清。

二、牵涉法律关系复杂。在房屋买卖合同、动迁款分配等纠纷中，当事人常常以居住权为由，以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求赔偿损失或确认合同无效，导致案件涉及多重法律关系，审理难度加大。

三、法律依据不明晰。法律、法规虽对“同住人”进行界定，但同住人并不必然享有居住权;其他非同住人是否享有居住权，目前也没有具体规定，使得判断居住权的标准不尽统一，审理案件结果弹性较大。

四、审执兼顾难。部分当事人经判决确认享有居住权，但由于涉案房屋系公房，居住人口众多，实际无法入住生活;若采取支付折价款的方式进行补偿，又因当事人经济困难无力履行，难以执行到位。