现实中,房屋买卖合同无效的情形比较多,具体如下:
第一,房屋与土地分开转让。现实生活中房产和地产分开转让的情形,这是法律不允许的。
第二,侵犯优先购买权。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说,所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的,必须征求共有人或承租人的是否要行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出卖房屋的,其买卖行为可能被认定为无效。
第三,因欺诈、恶意串通转让房屋的,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,是会被支持的。
第四,商品房预售违法,如果开发商没有取得预售许可证明就开始卖房了,合同可能被认定无效。
一、怎么防止一房多卖
当事人签订买卖房屋协议后,为保障将来实现物权,可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
也就是说,当买受人和开发商签订了预售合同,买受人就可以到登记机关办理预告登记,预告登记办理后,开发商即使再把这套房子卖给他人,也不会发生物权效力。由于买受人已在登记机关做了预告登记,其他买房人通过登记机关也可以查询到该套房屋的出卖情况,知道自己不可能得到房屋的所有权,自然也就不会买了。
需要注意的是,预告登记后,债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。所以买受人在能够办理不动产登记后要及时办理,以免预告登记失效给自己带来不必要的麻烦。
一房多卖,指出卖人先后或同时,将同一特定的房屋出卖给两个或两个以上不同的买受人。
买受人以出开发商与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
买受人均在不知情的情况下与出卖人签订合同的,出卖人一房多卖主要有以下几种处理方式:
(1)以登记为准。如果两份合同中一份已进行了过户登记,因物权优先于债权,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
(2)以鉴定合同的先后顺序为准。如果两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力,顺位在先的合同有效。
(3)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,出卖人已没有房屋所有权,但是所签订的买卖合同依旧是有效的,买受人可以此合同请求出卖人承担违约责任。
二、共有人和承租人有优先购买权吗
共有人和承租人有优先购买权。我国法律规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
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