1、退房后如何拿回房款。如果协商不成，建议业主在符合合同约定退房条件的情况下，先与开发商协商，以节省诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能够让业主满意，业主可以根据自己的情况撤回退房要求，也可以在开发商的协助下办理退房手续。如果协调失败，将选择诉讼或仲裁。如果业主在合同中不同意退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于合同中未约定、不在法定范围内的退房要求，建议业主先找开发商协调。通常在这种情况下，法院的鉴定过程相对较长。如果业主发现墙体有裂缝，可以委托专业机构与开发商进行鉴定。如果评估结果不会影响房屋主体结构，可以修复，法院将不支持业主的退房请求。但如果鉴定后发现裂缝无法修补，法院将支持业主的退房要求，并判决鉴定费和业主装修费由开发商支付。

2。退房按以下程序办理

首先，购房者通过挂号信、传真或电话（最好是书面形式）向开发商发出退房通知。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价退还买受人，并支付已付房价利息。再督促开发商在要求退房后15日内，为购房者和贷款银行办理全部解除或终止合同手续，再督促开发商将购房款全部退还购房者，并向公积金管理机构或贷款银行办理停止还款手续银行。此时，消费者与银行解除了贷款合同，而开发商返还全部房款后，购房者与开发商之间的销售合同也意味着终止。另外，购房人办理按揭贷款时，银行一般会要求购房人为其购买的商品办理保险，而保险受益人是贷款银行，因此最后一步是解除贷款合同，然后办理退保手续。首先，我们来谈谈折旧问题。当一些购房者要求退房时，他们已经在这套房子里住了一段时间，那么这段时间内产生的折旧是否应该得到补偿呢？一些买家装修后该怎么办？首先，要看双方是否都有过错。如果购房者退房是由于开发商的过错造成的，购房者不能补偿房屋的折旧。如果购房者有过错，开发商不能对装修负责，反之亦然。

解决这个问题后，我们来谈谈退款。使用一次性付款或分期付款的，可在要求退房时直接要求开发商退还其付款及相应利息。而通过按揭贷款、公积金贷款买房，退款更为复杂。

一些购房者对申请按揭贷款是因为买了房子有模糊的认识。现在他们不买房，所以他们不必退还或偿还抵押贷款。这种理解是错误的。我们知道，购房者和贷款银行之间是一种贷款关系，购房者和开发商之间是一种售房关系。它们虽然相互关联，但完全是两种独立的法律关系。购房合同解除并不意味着贷款合同解除。也就是说，购房人虽然不买房，但因为已经向银行借款买房，与银行的债权债务关系仍然存在，贷款必须还清。

由于购房合同终止，开发商从买方处获得的购房款应全部退还给买方。购房者申请的银行按揭贷款也是购房款的一部分，购房款也应返还购房者。然后，购房者与银行协商，将剩余贷款本息（部分本息以前已按月支付）提前归还银行。

事实上，在实践中恐怕没有这样的操作，因为购房者购买的房子已经抵押给了银行。买受人不向银行退钱的，银行只能对设定抵押权的买受人购买的房屋进行抵押、拍卖或者变卖。但在这个时候，房子已经不归购房者所有，房子的处置会损害开发商的利益，开发商永远不会遭受这种损失。因此，开发商只能将可退还的购房款分为两部分，一部分属于购房者的首付款，直接退还给购房者；另一部分属于购房者从银行贷款，直接退还给银行，视为购房者已向银行提前还款，从而终止贷款合同。